Soha nem emelhetne így albérleti díjat a lakástulajdonos, hiába állítja – A bérlő jogait ismerni kell

A bérleti jogviszonyban a bérlemény körüli viták gyakoriak, előfordul, hogy a főbérlőnek nem tetszik valami, vagy a bérlő érzi úgy, hogy nem ismerik a jogait. A felek sokszor nincsenek tisztában azzal, hogy mit tehetnek meg és mit nem. Végigvettünk néhány olyan élethelyzetet, melyek ha előfordulnak, viták tárgyát képezhetik.

Bérlők jogai 

Amikor létrejön egy bérleti jogviszony, keletkezik egy szerződés, amelybe a felek belefoglalják a legfontosabbakat. Ennek ellenére előfordulhatnak olyan helyzetek, amik vitákra adnak okot és a két fél egymásnak feszül. 

A kérdés ezekben a helyzetekben az, hogy hogyan lehet feloldani őket. Megnéztünk néhány előforduló élethelyzetet és megkérdeztük dr. Sárvári Nóra ügyvédet, hogy mit lehet tenni a viták megoldása érdekében.

A bérlő megnézte a lakást, néhány apró javítást kell eszközölnie a bérbeadónak a beköltözésig, amire szóban ígéretet tesz. A bérlő ennek tudatában kifizeti a kauciót, ám beköltözéskor tapasztalja, hogy a javítások nem történtek meg. Mit tehet ebben a helyzetben? Ha úgy dönt, hogy mégsem veszi ki a lakást, visszajár-e a kaució?

A jogszabály szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Ha szóban történik megállapodás, a bizonyítás elnehezül annak körében, hogy miben állapodtak meg a felek. A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. Ha a bérlő a lakásba beköltözik, és a rendeltetésszerű használathoz nem szükséges az említett „néhány apró javítás”, valamint a bérbeadó a bérlő felszólítása ellenére sem teljesíti a javításokat, akkor a bérlő a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti.

Ha a bérbeadó által ígért javítás nem tekintendő lényeges szerződéses körülménynek (vagy a felek nem minősítették annak), vagy a rendeltetésszerű használathoz nem szükséges, az nem ad okot a szerződéstől való elállásra és a kaució (helyes nevén óvadék) visszakövetelésére.

A bérbeadó egyik napról a másikra, előzetes megbeszélés nélkül emelni akarja a díjat. Van-e ehhez joga és mit tehet a bérlő egy ilyen helyzetben?

A határozott idejű szerződés alapvetően a meghatározott időtartam alatt nem módosítható egyoldalúan, így a bérleti díjat csak akkor lehet módosítani, ha a szerződés kifejezetten tartalmaz erre vonatkozó indexálási vagy módosítási kikötést (például évente az infláció mértékével emelkedik).

Ha nincs ilyen kikötés, akkor a szerződés csak a felek közös megegyezésével módosítható. Ha a bérlő vagy a bérbeadó nem ért egyet a módosítással, akkor az eredeti feltételek maradnak érvényben a szerződés lejártáig.

Határozatlan idejű bérleti szerződés esetén egyoldalúan nem módosítható a szerződés, de a bérbeadó kezdeményezheti a díjemelést. Ha a szerződés tartalmazza a díjmódosítás szabályait (például évente emelkedik bizonyos százalékkal vagy infláció alapján), akkor azokat kell alkalmazni. Ha nincs ilyen kikötés, a bérbeadó csak úgy tudja módosítani a bérleti díjat, ha a bérlő beleegyezik. Ha a bérlő nem fogadja el az új bérleti díjat, akkor a bérbeadó rendes felmondással megszüntetheti a szerződést (a lakástörvény szerint a határozatlan idejű szerződést a bérbeadó megfelelő felmondási idővel megszüntetheti).

A bérlő felmondja a bérleti jogviszonyt, a lakás átadásakor a bérbeadó a bérlő szerint indokolatlan tisztasági festésre hivatkozva nem adja vissza a kauciót. Van-e ehhez joga a bérbeadónak, mit lehet tenni?

A Ptk. előírja, hogy a bérlő köteles az ingatlant az eredeti állapotában visszaadni, kivéve azokat a változásokat, amelyek a rendeltetésszerű használatból erednek. A normál elhasználódás a bérbeadó kockázata, és nem tehető a bérlő felelősségévé.

Mit jelent a rendeltetésszerű használat?

A normál használatból eredő kopásokat, falak elszíneződését, kisebb sérüléseket nem kell a bérlőnek kijavítania. Ha azonban a bérlő nem rendeltetésszerűen használta az ingatlant (például falakat összefirkálták, nagyobb foltok, sérülések keletkeztek), akkor ezek helyreállítása már az ő felelőssége lehet.

Mikor kell mégis tisztasági festést végezni?

Ha a szerződés ezt előírja, akkor a bérlő köteles elvégezni vagy a költségét vállalni. Ha a szerződés nem tartalmaz ilyen kikötést, akkor a bérlőnek nem kell tisztasági festést végeznie, kivéve, ha az ingatlan állapota nem a normál használatból eredően romlott le.

A bérbeadó egyik rokonát szeretné beköltöztetni az ingatlanba, ezért idő előtt felmondja a határozott idejű szerződést. Van-e ehhez joga, mit tehet a bérlő ilyen esetben?

A lakástörvény nem tartalmaz rendelkezést arra vonatkozóan, hogy a bérbeadó felmondhatná a szerződést azért, mert közeli hozzátartozóját vagy barátját szeretné az ingatlanba beköltöztetni. Vagyis ugyanazok a szabályok alkalmazandóak, mint minden más esetben, amikor a bérbeadó felmondaná a bérleti szerződést.

A felmondás határozott és határozatlan idejű szerződés esetén eltérő:

Határozott idejű szerződés esetében csak a szerződésben meghatározott esetekben vagy súlyos szerződésszegés esetén mondható fel a szerződés idő előtt. Így, ha a szerződés nem tartalmazza, hogy a bérbeadó egyoldalúan megszüntetheti a szerződést saját vagy hozzátartozója beköltöztetése céljából, akkor erre nincs jogszerű lehetőség.

Határozatlan idejű bérleti szerződés rendes felmondással megszüntethető, de a törvény nem határozza meg tételesen a felmondás lehetséges indokait. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó bármilyen indokkal felmondhatja, ha betartja a törvényes felmondási időt.

Ha mindezek ellenére a bérbeadó a szerződést jogellenesen felmondja, a bérlő indíthat pert a felmondás érvénytelenségének megállapítása érdekében, de egyszerűbb, ha a bérbeadó felé közli, hogy a felmondás érvénytelen, ez esetben a bérbeadó dönti el, hogy bírósághoz fordul-e a felmondás érvényességének megállapítása iránt, és ez esetben a perben a bérlő mint alperes a fentiekkel védekezhet. A jogellenes, érvénytelen felmondás nem szünteti meg a bérleti szerződést.

(Képek: Getty Images Hungary)

• albérlet
• bérlet
• jog
• bérlő
• kaució
• szerződés
• lakáskiadás
• festés
• ingatlan
• Otthon