Lehetnek váratlan buktatók lakásvásárláskor: mire figyelj az ingatlanszakértő szerint, ha régi lakást vennél?

Amikor elérkezik az idő, és lakásvásárlásra kerül sor, fontos kérdés merül fel már az elején: új vagy régi építésű ingatlanra essen a választás?

Ha újat választ az ember, abban még senki sem élt, minden vadonatúj, kívül-belül dekoratív az épület, és modern a beltér kialakítása. Ami a régi lakásokat illeti, esélyes, hogy ugyanannyi pénzért valamivel nagyobb ingatlant talál, és felújítás során a saját kedve szerint csinosíthatja azt. Noha ezek a szempontok is sokat nyomnak a latban, ne feledkezzünk el arról sem, hogy mennyi probléma adódhat egy új, és mennyi egy régi ingatlanban. Laikusként jobb döntés lehet egy szakértő meglátásaira hagyatkozni, így megkérdeztük Török Dávidot, az Otthon Centrum ingatlanszakértőjét, milyen előnyökkel és hátrányokkal járhat a két út, és milyen rejtőzködő hibák fordulhatnak elő egy régi építésű ingatlanban, amelyekre külön is oda kell figyelni. 

Új vagy régi lakást érdemes vásárolni?

Először is arra kértük Török Dávidot, összegezze röviden, mi szól egy új, és mi egy régi ingatlan mellett, valamint milyen hátrányokkal járhat a két választás.

- Mindkét ingatlantípusban érdemes gondolkodni, attól függ, mi a célunk, és milyen élethelyzetben vagyunk. Jelenleg sokféle állami támogatással ösztönzik az ingatlanvásárlást. Érdemes utánanézni annak, hogy mi mire vagyunk jogosultak. Akár 10% körüli megtakarításban is lehet részünk, ami egy átlagos, 50 millió forint körüli ingatlan esetén 5 millió forint. Azt gondolom, ez igen jelentős, kifizetődő tehát élni a lehetőséggel.

Hosszasan lehetne elemezni az előnyöket és a hátrányokat, ezért csak néhányat említenék meg a teljesség igénye nélkül.

Új építésű lakás esetén az előnyök:

• a nagyobb értéknövekedési potenciál,
• hogy nem szükséges egyben kifizetni a vételárat, hiszen a legtöbb beruházás esetében bizonyos készültségi fokhoz kötik az egyes részletek kifizetését - vannak olyan projektek, ahol az induláskor elegendő a teljes vételár 10-20%-át befizetni,
• hogy szép, jó állapotú, magas műszaki felszereltségű épületbe költözhetünk, amire évekig nem kell költeni,
• hogy első lakók leszünk,
• hogy saját igényeink szerint alakítják ki a lakásunkat,
• és hogy jelentős állami támogatásokat vehetünk igénybe (csokhoz kötötten).

Új építésű lakás esetén is vannak hátrányok:

• a bizonytalanság - amíg át nem adják a kulcsokat, folyamatosan lesz egy bizonytalansági faktor arra vonatkozóan, hogy valóban felépül-e az ingatlan,
• mivel a legtöbb esetben még nincs kész a lakás, ezért a megtekintésre sincs lehetőség,
• extra költségek - sokan nem gondolnak arra, be is kell rendezni a lakást például: konyha, gépek, bútorok, függönyök stb.,
• az első hat hónapban biztosan elő fognak jönni kisebb hibák. A garancia miatt ez nem jelent többletköltséget, bosszúságot viszont igen,
• várnunk kell rá. 

Ami  a használt lakásokat illeti, az előnyök:

• kézzelfogható, látjuk, mit veszünk meg,
• hamarabb tudunk költözni (általában három hónapon belül),
• nagyobb a kínálat
• és olcsóbbak, mint az új lakások.

A hátrányok:

• a kompromisszumok - nem lesz minden az ízlésünknek megfelelő, az igényeinkre szabva,
• előfordulhatnak rejtett hibák,
• a legtöbb régi ház rossz műszaki állapotú, és rossz anyagi helyzetben van.

Rejtett hibák a régi ingatlanokban

Láthatjuk tehát, hogy mind az új, mind a régi építésű lakások esetén is sorolhatók előnyök és hátrányok. Amennyiben valakinek a régi építésű lakások a szimpatikusabbak, érdemes észben tartani az ingatlanszakértő fenti mondatát, miszerint előfordulhatnak rejtett hibák. Fontos, hogy nem csak a bejárati ajtón túl, hanem attól fogva érdemes nyitott szemmel járni, hogy belépünk az épületbe.

- Véleményem szerint a legfontosabb a társasház állapotának a megfelelő átvizsgálása. A lakáson bármilyen átalakítást, javítást végezhetünk. A közös területekre viszont minimális ráhatásunk lesz. Azt gondolom, egy társasház külleme sokat elárul annak lakóiról, azok hozzáállásáról. 

Ha egy ház rossz műszaki állapotú, omlik a vakolata, elhanyagolt a lépcsőháza, beázik a tető, akkor ez az ingatlan értékére is negatív hatással van. Lehet, ez elsőre nem tűnik nagy problémának, de idővel sok bosszúságot fognak okozni. Arról nem is beszélve, hogy emiatt nehezebben fogjuk tudni eladni később a lakásunkat, hiába újítottuk fel szépen.

Beszéljünk a közös képviselővel. Derítsük ki a ház anyagi helyzetét. Nézzük meg az SZMSZ-t és a társasházi alapító okiratot. Kérjük le a kinézett lakás tulajdoni lapját. Ezekben a dokumentumokban rengeteg információt találunk. Sok esetben fény derülhet nem várt dolgokra - mondja Török Dávid.

Azt is érdemes tisztán látni, hol bújhatnak meg rejtőzködő problémák a lakáson belül. Sajnos nem minden hiba látható első blikkre, melyek később sok bosszúságot okozhatnak. Az ember meg is bánhatja döntését.

- Kétféle problémát különböztetnék meg: műszakit, illetve jogit. Az esetleges műszaki problémákra - most a lakáson belüliekre gondolok - viszont jóval nehezebb fényt deríteni. Felújítandó ingatlan esetén mindenképp érdemes szakemberrel is megnézetni a kiszemelt lakást, hogy megfelelően mérjük fel a felújítás költségeit.

Legfelső emeleti ingatlannál érdemes felmenni a padlásra vagy a tetőre ellenőrizni annak állapotát. A legtöbb műszaki probléma a földszinti lakásoknál szokott előfordulni. Budapesten, a régi bérházakban általában ezen lakások alatt pince található, ami sok gondot tud okozni. Előfordulhat penészedés, vizesedés, salétromosodás. Mindenre van megoldás, az a lényeg, hogy megfelelően becsüljük meg a felmerülő költségeket.

A szó szoros értelmében vett rejtett hiba olyan helyeken fordulhat elő, amik nem látszódnak. Például a falakban, szekrény vagy lambéria mögött, álmennyezet felett. Elég népszerű manapság, hogy az egész lakást körbegipszkartonozzák belül. Ezt úgy tudjuk a legegyszerűbben megtudni, hogy megkocogtatjuk a falat. Ennek a megoldásnak az a hátránya, hogy bár esztétikailag valóban szebb lehet az ingatlan, viszont ha bármilyen meghibásodás, probléma adódik, akkor azt valószínűleg nem fogjuk azonnal észrevenni. Érdemes elkérnünk a felújításról készült dokumentációt, visszakövetni, mit és hogyan csináltak meg a lakáson - magyarázza Török Dávid.

Felmerül a kérdés, mi van, ha megtaláltuk a gyenge pontot? Fedjük fel, és alkudjunk rá hivatkozva, vagy inkább titkoljuk el, hogy észrevettük azt? Sokak fejében még az is megfordulhat, hogy elállnak a vásárlástól. Vajon mi lehet a jó taktika?

- Attól függ, mit érdemes tennünk, hogy mennyire akarjuk az ingatlant. Mint korábban mondtam, mindenre van megoldás. Van, ami kevésbé költséges, és könnyen, gyorsan orvosolható, és van, ami drágán, időigényesen. Utóbbi esetén, ha nagyon tetszik a lakás, akkor az extra költségeket érdemes lealkudnunk. Értelemszerűen, ha nem igazán tetszik az ingatlan, akkor nem fogunk szakembert hívni, több energiát tenni az ügybe, így el sem jutunk az ártárgyalásig.

Véleményem szerint az alku során érdemes felhasználnunk a gyenge pontokat. Fontos, hogy maradjunk tényszerűek. A legmeggyőzőbb, ha bekérünk árajánlatot egy vagy több kivitelezőtől, amit megmutatunk a tulajdonosnak. Így ő is láthatja, hogy nem csak a hasunkra ütöttünk, és csak mondtunk egy számot, mert olcsón akarunk vásárolni, hanem valóban mélyen a zsebünkbe kell nyúlnunk a probléma megoldása érdekében.

Elállni akkor érdemes, ha valami olyan problémát találunk, amit semmiképp sem tudunk megoldani. Kiderül, hogy a ház megcsúszott. Perfeljegyzés van az ingatlanon, és így tovább. Akkor is elállnék, ha valami olyan derül ki utólagosan, amiről a tulajdonosnak tudomása volt, de nem tájékoztatott róla bennünket. Ingatlan vásárlásakor a legfontosabb a bizalom. Az adásvételi szerződés és az átadás között szerződéses viszonyban leszünk egymással, ami kölcsönös együttműködéssel jár. Ha valakiben nem lehet megbízni, az csak álmatlan éjszakákat fog okozni a számunkra - mondja a szakértő.

Jó tudni, hogy a régi lakások esetében nem kizárólag műszaki probléma állhat fenn, de akár jogi természetű is. Az ingatlanszakértő szerint ezt a tulajdoni lapon tudjuk a legegyszerűbben ellenőrizni.

- Ha találunk valamit, akkor kérdezzünk rá a tulajdonosnál. Ne elégedjünk meg azzal, amit mond, kérjünk be dokumentumokat, amik igazolják az állításait. Sokan meg szoktak ijedni, ha például jelzálog van az ingatlanon. Magyarországon minden második ingatlan jelzáloggal terhelt. Ez egy elég egyszerűen orvosolható probléma. A tehermentesítésnek van egy folyamata, de alapvetően néhány héten belül ez elintézhető. Az a fontos, hogy megfelelő ügyvédet válasszunk, lehetőleg ingatlanjogászt, aki jártas ezekben az ügyekben. Ő tud abban segíteni, hogy a megfelelő biztosítékok szerepeljenek majd a szerződésben.

A jó alku titkai

Török Dávid egy korábbi cikkünkben abban segített, hogyan érdemes alkudni egy ingatlanra. Olvasd el hasznos válaszait!

(Képek: Getty Images.)

• lakás
• lakásvásárlás
• régi
• ingatlan
• hiba
• Otthon