Mennyi önerő kell egy 25 milliós lakáshoz, és hogy teremthető elő az önerő egyedülállóként? A szakértő válaszolt

Bár egy bérelt lakás is megoldást jelent a lakhatásra, valljuk be, hogy a bérleti díjra fordított összeg voltaképpen ablakon kidobott pénz: a fizetett lakás a végén nem lesz a miénk, ráadásul, ha kellemesen rendeztük is be, akkor sem érezhetjük igazán a magunkénak.

Nem csoda, hogy a legtöbb ember tervei és vágyai közé tartozik egy saját ingatlan megvétele. Mivel azonban egy lakás nem két forintba kerül, a vételár előteremtése okoz némi fejfájást. Különösen akkor problémás a dolog, ha valaki egyedülállóként vágna bele a projektbe. De mennyi önerő szükséges, és hogyan teremthető elő ilyen esetben? Kiszer-Ozorák Anna, a Grantis hitelszakértője nyilatkozott nekünk a témában.

Mennyi önerő szükséges?

A hitelszakértő szerint vásárlás előtt tudni kell, hogy a jelenleg érvényes hitelezési szabályok szerint legalább 20 százalék önerővel rendelkeznie kell a vásárlónak, vagyis a fedezetként bevont ingatlan értékének 80 százalékáig adhatnak hitelt a bankok. Ez a hitelfedezeti érték vagy mutató, a HFM.

- A bankok ennél szigorúbbak lehetnek, de lazábbak nem. Nagyobb arányú önerőt várhatnak el, ha az ingatlan kevésbé könnyen értékesíthető, például a lokációja vagy az épület állapota miatt. A bank ezt értékbecslés segítségével becsüli meg, ekkor derül ki az is, hogy a pénzintézet szerint mennyit érhet az ingatlan, és mekkora hitelt tud rá adni.

Tételezzük fel, hogy a bank is megállapított egy 25 millió forintos forgalmi értéket. Így - 20 százalékos önerőt feltételezve - 5 millió forint megtakarítással kell rendelkeznie a vásárlónak, a bank 20 millió forint lakáshitelre vizsgálja a vásárló hitelképességét.

A bank feltételként támasztja a tiszta hitelmúltat, tehát nem lehetnek korábbi hitelből elmaradt törlesztők, nem szerepelhet a vásárló a Központi Hitelinformációs Rendszer negatív adóslistáján, közkeletűbb nevén a BAR-listán, de ami még fontosabb, a rendszeres, igazolható jövedelmet, hiszen azt szeretné látni, hogy a vásárlónak van miből fizetni a törlesztőrészletet. Ma már jövedelem nélkül csak ingatlanfedezetre nem lehet hitelt felvenni - magyarázza a szakértő.

A hitelképesség megállapítása

Mivel sokan nem ismerik a folyamatot, Kiszer-Ozorák Anna pontosan részletezte, mi és hogyan történik a hitelképesség megállapítása során.

- Egyszerű a helyzet, ha alkalmazott az illető, ekkor a bank megvizsgálja a munkáltató helyzetét és az iparágat, amiben működik. Ellenőrzi, hogy próbaidő vagy felmondás alatt van-e a vásárló. Vállalkozóknál eltérő a helyzet: ha például egy katás egyéni vállalkozót veszünk, szükség van jellemzően legalább egy lezárt teljes üzleti évre, minimum 12 hónapos működés, köztartozás-mentesség (NAV nullás igazolás vagy szerepeljen az adatbázisban) a hitelképességhez.

A bank ezt követően azt vizsgálja, hogy elegendő-e a jövedelmünk egy ekkora hitel törlesztéséhez. Ebben jelentős szerepet játszik, hogy milyen kamatperiódusú kölcsönt vesz fel a vásárló: minél biztonságosabb, minél kiszámíthatóbb kölcsönt igénylünk, annál nagyobb részét fordíthatjuk a fizetésünknek törlesztőrészletre. Ezt határozza meg az úgynevezett jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM), amelyhez a bankoknak kötelező igazodni.

Tételezzük fel, hogy a vásárló a 2020-as átlagbért keresi, és nettó 268 400 forintot visz haza havonta, hitelből pedig 10 éves kamatperiódusút választ 20 éves futamidővel. Ez azt jelenti, hogy a bank megállapít egy kamatot a hitel felvételekor, és egyszer módosítja azt, 10 év múlva. A JTM alapján 10 éves kamatperiódusú hitelnél a jövedelem legfeljebb 50 százaléka fordítható hitelek törlesztésére, amennyiben az igénylő jövedelme havi nettó 500 000 forint alatt van. Fontos, hogy ebbe minden hiteltörlesztő beletartozik, a lakáshitelen túl a hitelkártya, folyószámla-hitelkeret és a személyi kölcsön is, ha van. Tehát havonta 134 200 forint mehet el a lakás törlesztőjére. Ebbe a bankok jelenlegi ajánlatait böngészve éppen beleférhet a vásárló fizetése: kedvező kamatozású hitelek nagyjából 132 000 forintos törlesztőrészlettel vehetők fel a szöveg írásakor.

A Grantis tanácsadója szerint ugyanakkor nem jó a túlzott anyagi kifeszítettség: bár lehetőség van rá, de ha a vásárló fizetésének a fele törlesztőre megy el, egy kisebb hiba, munkanélküliség, betegség is komoly problémát okozhat. A nem időben történő törlesztés pedig a legenyhébb esetben is költséges, súlyosabb esetben pedig hosszú évekre elvághatja az embert további kölcsönök felvételétől, vagy akár a lakás elvesztésével is járhat. Ha a vásárlónak viszont elfogadható ekkora törlesztő, akkor megköti a bankkal a hitelszerződést, és nyélbe tudja ütni a vásárlást.

Honnan lesz meg az 5 millió forintos önerő?

A szakértő szerint általánosan úgy javasolják, hogy az ember minél hamarabb kezdjen el félretenni, hiszen így kisebb összeget is elég rendszeresen megtakarítani a céljai eléréséhez. Így nem terheli meg annyira a költségvetését, kisebb összegből is félre tud tenni, de mégis eléri a célját. Olyan megtakarítási módot érdemes keresni, ami biztonságos, és nemcsak értékálló, hanem értéknövelő is. Ez kifejezetten fontos most, amikor úgy tűnik, tartósan visszatér az infláció a gazdaságba, és évről évre kevesebb a pénz értéke.

- Néhány példa:

Lakástakarék - jellemzően az önerő előteremtését segítette az államilag támogatott lakástakarék-pénztári megtakarítás, amivel kisebb összegű megtakarítás mellett is milliós összeget lehetett lakáscélra félretenni. Az állami támogatás elvonásával azonban jócskán megkopott a fénye, azonban még mindig vannak olyan esetek, amikor jó megoldás lehet az egyetlen megmaradt lakástakarék-pénztárat választani rendszeres megtakarításhoz.

Állampapírok - az alacsony inflációs környezetben évekig nagy favorit volt a Magyar Állampapír Plusz, amely sávos kamatozásával, 5 éves futamidejével és likviditásával évi 5 százalékos kamatot nyújtott átlagosan, gyakorlatilag költség-, adó- és kockázatmentesen, ez a kamatszint pedig igen jónak számított a nagyon alacsony kockázatú eszközök között. Az infláció megjelenésével átterelődhet a figyelem az inflációkövető állampapírok felé, hiszen ezeknél a kamatbázis mindig az előző éves átlagos infláció plusz néhány százalék kamat.

Bankbetét, boríték, párnahuzat - a magyar háztartások jelentős része még mindig készpénzben és bankbetétben tartja a megtakarításait. És természetesen ezzel a megtakarítási módszerrel is össze lehet spórolni az 5 millió forintos önerőt, azonban ezt a pénzt "eszi az infláció", tehát évről évre veszít a pénz az értékéből. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint idén és jövőre is 5 százalék körüli inflációval számolhatunk. Ez azt jelenti, hogy a tavaly félretett 100 000 forintunk a borítékban idén már csak 95 000 forintot ér az akkori értékhez viszonyítva, jövőre pedig csak 90 250 forintot. Ez ellen védekezhetünk olyan eszközökkel, amelyek inflációt elérő vagy legalább meghaladó hozamot vagy kamatot biztosítanak.

Részvények, befektetési alapok, ETF-ek (tőzsdén kereskedett befektetési alapok) stb. - általában elmondható, hogy az elmúlt években kevés olyan részvény, befektetési alap volt, amivel ne lehetett volna bőven infláció feletti hozamot elérni. Ma már nagyon könnyen vásárolhatunk ilyen eszközöket, és - bár mindig érdemes a tudásunkat gyarapítani - komolyabb gazdasági képzettség sem kell a befektetéshez, hiszen választhatunk szakértők által kezelt megoldások közül is - mondja Kiszer-Ozorák Anna.

Mi van, ha nem tudunk 5 millió forintot szerezni?

A szakértő tapasztalatai szerint a Grantis tanácsadásai során gyakori helyzet, hogy a főleg fiatal, egyetem előtt álló vagy frissen elhelyezkedő lakásvásárlók nem rendelkeznek kellő megtakarítással, és a szülők sem tudnak anyagilag segíteni az önerő előteremtésében.

- Ilyen helyzetben megoldást jelenthet, ha a vásárolni kívánt ingatlan mellett - amennyiben rendelkeznek vele - a szülők tehermentes ingatlana is fedezet lesz a hitelszerződésben.

Tegyük fel, hogy mindkét ingatlant 25 millió forintra becsüli a bank. Az összesen 50 millió forintos forgalmi érték 80 százalékáig, tehát 40 millió forintig tud hitelezni a bank. Így a teljes vételárat ki tudjuk egyenlíteni hitelből, hiszen nekünk csak 25 millió forintra van szükségünk. Ez viszont a törlesztőrészlet emelkedését is jelenti (134 000 forint helyett 163 000 forintra nő nagyjából), így jól fontoljuk meg, hogy biztosan tudjuk-e majd hosszú éveken keresztül fizetni ezt a törlesztőrészletet. A Grantis továbbá felhívja a figyelmet, hogy ekkor mindkét ingatlanra a teljes hitelösszeg terhe lesz bejegyezve, így előfordulhat, hogy a pótfedezetként bevont ingatlan már nem lesz tovább terhelhető egy kisebb összegű felújítási hitellel - mondja a szakértő.

Nem 5 millió az 5 millió

Bár az ember azt hinné, hogy a szükséges 5 millió egy forinttal sem lesz több, ám valójában mégis. Nemcsak az önerővel kell számolni, hanem más költségekkel is, amelyek a folyamat során felmerülnek.

- Lakásvásárlásnál az önerő mellett jelentős összeget jelent az ügyvédi költség, de az igazán jelentős tétel a vagyonszerzési illeték, ami a vételár 4 százaléka, így egy 25 millió forintos ingatlan esetében egymillió forint, 30 millió forint esetében pedig 1,2 millió forint. Új lakás vásárlása esetén 30 millió forintos összeghatárig 15 millió forintra nincs illetékfizetési kötelezettség, a fennmaradó részre 4%.  

30 millió forintos ingatlan esetén a folyamat ugyanez, de az önerő 6 millió forint, a törlesztő 24 millió forintra, 20 éves futamidővel, 10 éves kamatperiódussal: nagyjából 157 000 forinttól kezdődik. Fontos, hogy ezt a hitelt egy 2020-as átlagbért kereső már nem kapná meg, csak adóstárs bevonásával.

A törlesztő a teljes 30 millió forintra 196 000 forinttól kezdődik. Fontos, hogy ezt a hitelt sem kapná meg egy 2020-as átlagbért kereső, csak adóstárs bevonásával - számolt Kiszer-Ozorák Anna.

A sikeres alkuról

Korábbi cikkünkben az ingatlanszakértőt kérdeztük, hogyan lehet sikeresen alkudni ingatlanvásárlás esetén, vevői oldalról.

(Képek: Getty Images.)

• lakás
• egyedülálló
• lakásvásárlás
• Otthon