3 apró baki, amivel alaposan ráfázhatsz

Bankról bankra járás, hitelügyintézés, ügyvédkeresés, alkudozás, földhivatali teendők intézése, szerződéskötés, foglaló átadása, tulajdoni lap intézése - csupán néhány azon - sokszor hosszadalmas és igen sok türelmet igénylő - feladatok közül, amelyekkel számolnod kell, ha lakásvásárlásba vágod a fejszéd.

Ha szerencséd van, mindezt viszonylag gyorsan lebonyolíthatod, ha viszont nem vagy elég figyelmes, akár a kelleténél több bajt is a nyakadba zúdíthatsz. Sőt, ha a következőkre nem ügyelsz eléggé, akár el is bukhatod a kiszemelt ingatlant!

A tiéd, de nem használhatod: a haszonélvezeti jog

Mielőtt bármilyen szerződést aláírsz, és bármekkora összeget kifizetsz egy lakásért, mindenképpen járj utána, hogy azt nem terheli-e bármilyen jog vagy tartozás. A tulajdoni lapra bejegyzett haszonélvezeti jog például nem hiúsítja meg az adásvételt, a lakás használatát azonban annál inkább megakadályozhatja.
A haszonélvezeti jog nem más, mint egy harmadik félnek a lakás használatára, birtoklására és hasznainak élvezésére - például bérbeadására - vonatkozó joga, amely határozott időre is szólhat, rosszabb esetben azonban a haszonélvező haláláig érvényes.

Az adásvételhez nem szükséges a haszonélvező beleegyezése, a lakást azonban vevőként csak akkor veheted birtokba, ha arra az előbbi fél engedélyt ad, illetve eme jogára nem tart igényt. Ha viszont az eladás ellenére lakni kívánja, nem sokat tehetsz: vagy megvárod, amíg a haszonélvezeti jog elévül, vagy megpróbálhatod kiváltani a haszonélvezeti jogot, ez azonban jelentős költségekkel járhat. Az eladáson ne is gondolkodj: igen kevés az esély arra, hogy bárki is megvásároljon egy haszonélvezeti joggal terhelt lakást.

Lakás hitelezve: a jelzálogjog

Igen nagy fejfájást okozhat az egyébként sem könnyen lebonyolítható adásvétel során, ha már a szerződés megkötése után derül ki, hogy a vásárolandó lakást jelzálog terheli. Ha a jelzálogról vevőként még időben értesülsz - az eladó nem hallgatja el, vagy a frissen kikért tulajdoni lapon megtalálod -, akkor a megfelelő kikötések mellett semmi akadálya annak, hogy nyélbe üssétek a szerződést. Ilyen esetben az adásvételi szerződésbe kell belefoglalni a jelzálog mértékét, valamint azt a határidőt, amíg az eladó vállalja, hogy tehermentesíti az ingatlant - a tehermentesítés általában a vételár előre kifizetett részéből rendezhető.
A jelzálog feloldására nagy szükség van, mégpedig az általában hozzá kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom miatt. A jelzálogjog ezen biztosítékai ugyanis megakadályozzák az ingatlan adásvételét, azaz minden olyan szerződés, amely ezen tilalmak ideje alatt köttetett, semmisnek minősül - magyarán kidobott energia és pénz. A tulajdonjog helyett csupán egy nagy adag pereskedést zúdíthatsz a nyakadba, hogy legalább a vételár addig kifizetett részét visszakaphasd.

Amikor nem te vagy a tulajdonos: a tulajdoni jog

A törvény lehetőséget ad az eladónak arra, hogy még az adásvételi szerződés megkötésén túl is fenntartsa tulajdoni jogát a lakásra vonatkozóan, és ő döntse el, hogy csak akkor engedélyezi a vevő ezen jogát bejegyezni, ha az teljes mértékben kifizette a vételárat.
Manapság azonban keveseknek van annyi pénze, hogy egy összegben megvehessék a kiszemelt lakást, vagy banki kölcsön nélkül intézzék az adásvételt. A szóbeli ígéreteknek a lakásvásárlásnál nincs helyük, ebből a szempontból pedig nagyon is értető, hogy az eladó addig nem engedi át a tulajdonjogát, amíg nincs a kezében a lakás teljes ára. Csakhogy amíg az eladó fenntartja ezt, addig a lakás jelzáloggal sem terhelhető, más tulajdoni jog nem jegyezhető be rá, ezek hiányában pedig banki kölcsön esetében a hitel sem folyósítható.

Az ördögi körből természetesen van kibúvó, mégpedig úgy, ha kötelezettségvállaló nyilatkozatot kérsz a banktól, amelyben az vállalja a hitel folyósítását abban az esetben, ha az eladó lemond a tulajdonjogáról.

A tulajdoni lapot azonban kövesd figyelemmel, és alaposan járj utána, hogy a vételár kifizetése után a te neved szerepeljen rajta, mindenféle széljegy és plusz bejegyzés nélkül.

• lakás
• jog
• vásárlás
• ingatlanpiac
• adásvétel
• lakásvásárlás
• lakás- és pénzügyek
• Otthon