Nem akarsz adózni?

Keretjellegű törvény létrehozása volt a Pénzügyminisztérium és az adóhatóság célja az új áfatörvény megalkotásakor, amely az EU-irányelveknek is megfelel.

Mivel a törvény keretjellegű, sok részlet még hiányzik belőle, különösen az ingatlanügyekkel kapcsolatban. Az alábbiakban tisztázzuk a homályos részleteket, és többek között azt is eláruljuk, milyen esetben döntheted el: fizetsz-e adót, vagy sem.

Régebben egyszerűbb volt

A 2007-ig érvényben lévő áfatörvény - figyelemmel az adózás rendjéről szóló 2003. XCII. törvény 22–23. paragrafusaira - az ingatlanértékesítés során viszonylag egyszerű volt. A törvény melléklete nevesítette azokat az ingatlanokat, amelyekre kötelező volt a tárgyi adómentes értékesítés, ami pedig nem tartozott a fenti ügyletekbe, azt az ingatlant csak adókötelesen lehetett értékesíteni.
Ehhez képest az új áfatörvény 86. §-a szerint a beépített ingatlan - ingatlanrész - és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése adómentes, kivéve, ha az ingatlan első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy a használatbavétel jogerőre emelkedése óta még nem telt el két év.

Szintén mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan - ingatlanrész - értékesítése, az építési telek kivételével. Első körben tehát mindenkinek - mind a vevőnek, mind az eladónak - be kell azonosítania magát az ingatlant, hogy tudni lehessen, az ingatlan értékesítése mentes-e az adó alól, vagy sem.

Választható adózás

A beépített ingatlan esetében már nem ennyire egyértelmű a helyzet. Egy üzletként nyilvántartott, öt éve épített ingatlan értékesítése tavaly még mindenképpen adóköteles volt, idén viszont alapesetben mentes az adó alól. Tekintettel azonban arra, hogy ez a szabályozás sok adózót hátrányosan érintett volna, az új áfatörvény 88. §-ával megengedik azt, hogy az eladók a tulajdonukban lévő összes ingatlan értékesítését adókötelessé tegyék.

Ekkor azonban tényleg minden ingatlanra vonatkozik az adókötelessé tétel, másrészt ez öt évre szól. Ahhoz, hogy valaki az ingatlan értékesítését adókötelessé tegye, az adóhatósághoz kell bejelentést tennie a 08TAFA-T, illetve a 08TAFA-E jelű nyomtatványokon.

Rosszul jár, aki elmulasztotta a bejelentést

Mind a régi, mind az új áfatörvényben volt/van egy olyan szabály, hogy ingatlanok hasznosítása esetén az adólevonási jog meglétét korábban tíz, most már húsz évig kell vizsgálni. Ha tehát valaki 2007-ben adókötelesen vett egy ingatlant, az ingatlan vételárában felszámított áfát levonásba helyezhette. Ha azonban a törvényváltozáskor nem nyújtotta be a bejelentőt, és az ingatlant idén értékesíti, akkor azt csak adómentesen adhatja el, az adólevonási jogot elvesztette. Így a 2007- ben visszaigényelt áfa időarányosan számított részét az értékesítést követően még befizetendő áfaként be kell vallania, és meg is kell fizetnie az adóhatóságnak. Így tehát ő a bejelentés elmulasztásával nagyon rosszul járt.

Az ingatlanértékesítés adókötelessé tételével azonban nem számít fel a vevőnek áfát az eladó, mivel az áfatörvény 142. § (1) bekezdés e) pontja alapján fordított adózással adóznak az adókötelessé tett ingatlanértékesítések. Ebben az esetben tehát az ingatlan értékesítéséről kiállított számlában nem számít fel áfát, hanem szövegesen utal arra, hogy a vevő a kötelezett az áfa megfizetésére. Az eladó adólevonási joga azonban nem sérül így az ügyletben, a vevő pedig mind befizetendő, mind levonható áfaként - ha van levonási joga - nyilvántartja, így az ügylet mindkét szereplője jól jár.

Adókötelesség bérbeadás esetén: megéri?

Néhány kivételtől eltekintve az ingatlanok bérbeadása alapesetben adómentes, de a szolgáltatás nyújtója adókötelessé teheti az ingatlan bérbeadási tevékenységét is. A helyzet azonban nem annyira egyértelmű, hiszen nem lehet biztonsággal kijelenteni azt, hogy megéri-e adókötelessé tenni az ingatlan-bérbeadást is.

A bérbeadó a tulajdonában lévő összes ingatlanra választhatja az adókötelessé tételt, így választás esetén mind a lakáscélú, mind az üzleti célú ingatlanokat adókötelesen kell bérbe adnia. Ha a bérlők magánszemélyek, akkor nincs adólevonási joguk, így ők az áfával növelt bérleti díjat a tavalyi évhez képest bérletidíj-növelésként fogják felfogni - tavaly a lakóingatlan bérbeadása tárgyi adómentes szolgáltatás volt.

Így tehát minden bérbeadónak saját magának kell az ingatlanportfóliója figyelembevételével eldöntenie, hogy érdemes-e az ingatlan-bérbeadási tevékenységét adókötelessé tenni.

Ha főleg magánszemélyek a bérlők, érdemesebb az adómentességet választani, így olcsóbb árat kínálhat a piacon.

• pénz
• jog
• ingatlanpiac
• adókedvezmény
• törvény
• lakás- és pénzügyek
• Otthon