Mit tehet a vevő, ha már fizetett, de gond van a vásárolt ingatlannal? Az ügyvédet kérdeztük a gyakori problémákról

Amikor valakinek az életében elérkezik a pont, hogy saját lakást szeretne vásárolni, sok mindent fontolóra kell vennie: az elhelyezkedést, a saját igényeihez és anyagi lehetőségeihez illeszkedő méretet, és azt is, hogy régi vagy új építésű ingatlanra szeretne beruházni.

Annak ellenére, hogy egy új lakás rendszerint jóval drágább egy azonos méretű, hasonló elhelyezkedésű régi építésűnél, mégis sokan döntenek egy ilyen vásárlása mellett, mivel szép, tiszta, modern, soha nem lakott ingatlanra vágynak, és nem utolsósorban problémamentesre, az idő vasfogának köszönhető hibák nélkül. Az elmélet ugyan jó, de a gyakorlat sajnos mégis azt mutatja, hogy azok, akik vadonatúj lakást vesznek, gyakran csalódnak, mert utólag minőségi hibákat, váratlan hiányosságokat tapasztalnak. Olyan is előfordul, hogy egy még épülő ház egyik lakását választják, de arra lényegesen többet kell várni, mint amennyi a felépítés eredetileg várható határideje lett volna. Dr. Dobozy Lilla ügyvédet kérdeztük, hogy mit tehet egy új építésű lakás vevője, ha elégedetlen, de már kifizette az ingatlanát.

Okos ötlet szinte vakon vásárolni?

Bevett gyakorlat, hogy már a készülő társasházak lakásait is áruba bocsátják. Ilyenkor a vevők már-már fényképminőségű látványtervek alapján döntenek, hogy szeretnék-e az ingatlant, hiszen az építkezés még javában zajlik, a ház pedig kezdetleges állapotban van.

Jogos a kérdés, hogy nem túl rizikós-e egy ilyen vásárlás, hiszen az ember nem tudja megnézni, és csak utólag szembesül vele, hogy mit is vett meg.

- Új építésű ingatlanok megvétele során rendkívül fontos az elővigyázatosság, valamint a körültekintőség. A kivitelező sok esetben már akkor megvételre kínálja az ingatlanokat, amikor még építési engedély sincs a birtokában, melyből számos további probléma merül fel a későbbiek során.

Elterjedt és sajnos bevett szokás, hogy az építtető mint eladó ingyenes ügyvédi eljárással győzi meg a vevőket, hogy az általa hozott ügyvéd járjon el az adásvételi ügylet lefolytatásában, és sok esetben nem engedi a szerződés szövegezésében való módosítást sem. Javaslom a vevőknek, hogy ilyen esetben mindenképp véleményeztessék a szerződést egy független ügyvéddel is, hogy a vevő már szerződéskötéskor megpróbálja a buktatókat elkerülni, illetve az új építésű ingatlanok megvétele során felmerülő kockázatokkal nem árt tisztában lenni, mert a jogügylet jogi szempontból sok kockázatot rejthet a vevőre nézve - mondja dr. Dobozy Lilla.

Előre vásárlás esetén fennáll a veszély, hogy a ház és benne a lakás nem épül meg akkorra, amikorra ígérték, hanem csak sokkal később. Felmerül, hogy vajon kérhető-e bármilyen anyagi térítés, vagy sem, hiszen nagyon sokan kerülnek bajba emiatt, akik korábbi bérleményüket felmondták, lakásukat eladták, és nem tudnak hová költözni, esetleg albérletbe, vagy rokonokhoz kényszerülnek, kényelmetlen szituációba csöppennek a köztes időben.

- Az építkezés esetleges elhúzódása miatt az esetek nagy részében a felek előszerződést kötnek, melyben a végleges adásvételi szerződés lényeges feltételeit (például vételár-ütemezés) és megkötésének időpontját, valamint körülményeit is szabályozzák. Az eladó, ha a szerződésben vállalt határidőben nem teljesíti a lakásátadást, szerződésszegést követ el.

A Ptk. szerint a vevőnek az ilyen esetben joga van elállni a szerződéstől és a foglaló dupláját visszakapni akkor is, ha ezt a szerződés nem tartalmazza. Sok esetben azonban a megoldás a késedelemre a kötbér szokott lenni, de nem mindegy, hogy van-e előtte türelmi idő, mivel sokszor ez is bele van építve a szerződésekbe. Az sem mindegy, mennyi a kötbér mértéke, ugyanis érdemes úgy kalkulálni, hogy a kötbér havi összege egy hasonló ingatan havi bérleti díjának mértékét kitegye - mondja az ügyvéd.

Késő bánat?

Ha látta előzőleg, ha nem, előfordul, hogy a vevő valami miatt nem elégedett az ingatlannal. Akár azért, mert nem az egyeztetetteknek megfelelő állapotban adták át a lakást, akár azért, mert minőségi gondok vannak vele. Egy rádió vagy mikrosütő visszavihető az üzletbe, de mi a helyzet egy ingatlannal?

- A vevő minden esetben jogosult a műszaki leírást áttanulmányozni. Akár az előszerződésben, akár a végleges adásvételi szerződésben rögzíteni lehet, hogy csak a vevő hozzájárulásával lehetséges a műszaki leírásban megjelölt anyagok helyett az építkezés során - szükség esetén - az eredetivel azonos minőségű, más anyagok felhasználása. Az ingatlannak meg kell felelnie a műszaki leírásban foglaltaknak, illetve a tájékoztatásban megjelölt tulajdonságoknak. Amennyiben az ingatlan nem felel meg a kivitelező által meghatározott elvárásoknak, tulajdonságoknak, akkor az szerződésszegésnek minősül. Ilyen esetben a hibás teljesítést mint szerződésszegést kell vizsgálni - magyarázza dr. Dobozy Lilla.

Ha az új lakásban hibás, rossz minőségű megoldások vannak, akkor jogosan merül fel a vásárlóban, hogy nem ő szeretné pluszkiadások árán elvégeztetni a szükséges javításokat, hanem az eladótól, illetve kivitelezőtől várja ezt, az ő költségükre.

- A vevő hibás teljesítés esetén ötféle szavatossági jogot érvényesíthet: kijavítást, illetőleg kicserélést kérhet, a kijavítási költség megfizetését követelheti, vagy árleszállítást igényelhet, illetve elállhat a szerződéstől.

A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet határozza meg az újonnan épített lakásokra és lakóépületekre vonatkozó jótállási kötelezettség kiterjedését. A jótállás időtartama 3, 5 vagy 10 év lehet, melyet az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától kell számítani. Ez mindig jogvesztő határidő, azonban ha a vevő határidőben megtett felszólítására a kivitelező nem teljesít, bírósági útra lehet terelni az ügyet.  A kivitelező az átadás-átvételi eljárás során köteles átadni a jótállási jegyet.

A Ptk.-ban rögzítésre került, hogy a szerződésszegés következtében a vevőnek a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt, elállhat a szerződéstől, vagy ha a szerződéskötés előtt fennállt helyzetet természetben nem lehet visszaállítani, felmondhatja azt - mondja az ügyvéd.

Egy bökkenő: a megszűnő cégek

Sajnos előfordul, hogy a vevő nem tud hová fordulni a panaszával, mert a cég, mellyel üzletet kötött, idő közben csődöt jelentett, megszűnt. Minden eset más, így minden szituációra más megoldás vonatkozhat. Szerencsés esetben a kivitelező és az eladó nem ugyanaz a cég, tehát, ha például a kivitelező vállalat megszűnt, de az eladó még létezik, akkor még mindig lehet az eladóhoz fordulni a panasszal. Az ügyvéd azonban mindenképpen az előzetes óvatosságra inti a leendő lakásvásárlókat: 

- Javaslom, hogy a szerződéskötés előtt kezdje a vevő a cég hátterének ellenőrzésével, nézze meg annak nyilvános beszámolóját, a cégkivonatát, referenciáit, ha gyanús a cég, akkor inkább ne is menjen bele az ügyletbe - figyelmeztet dr. Dobozy Lilla.

Öröklési viták

Gondok nemcsak az új, hanem az örökölt ingatlan körül is lehetnek. Mi a teendő, ha több örökös van, de nem értenek egyet, mi legyen a ház vagy lakás sorsa? Az ügyvédet kérdeztük.

• lakás
• ingatlan
• probléma
• lakásvásárlás
• ügyvéd
• ügyvéd válaszol
• Otthon