Vigyázz, rámehet a gatyád is!

Gyakran nem egyértelmű, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg miként minősíthető: foglalónak vagy vételár-előlegnek tekinthető?

Ahhoz, hogy tisztában legyél a különbséggel, és így megóvd magad számos kellemetlenségtől, érdemes egy kicsit a dolgok mögé nézni. Különben még annál is mélyebbre kell majd nyúlnod a zsebedbe, mint ahogy azt az elején gondoltad...

Mi számít előlegnek?

Az előleg, amint azt a neve is mutatja, a vételár részének tekintendő, azaz a vevő teljesítésének számít. A foglaló viszont a "kötelezettségvállalás jele" a törvény szavaival élve, azaz célja a vevő teljesítésének elősegítése, ösztönzése függetlenül attól, hogy a szerződés teljesítése esetén a foglaló is beleszámít a vételárba. Általában egyetért a bírói gyakorlat abban, hogy csak akkor lehet a szerződéskötéskor átadott pénzösszeget foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből, illetőleg a felek akaratából egyértelműen kitűnik. Nem az a fontos tehát, hogy az átadott pénzösszeget minek nevezik meg a felek, hanem az, hogy a felek minek szánták!

És a foglaló?

A foglaló egyik lényeges ismérve, hogy azt a szerződés megkötésekor kell átadni: az utólag, szerződéskötést követően átadott pénzösszeg nem minősül foglalónak, illetőleg ilyen esetben érvénytelen a foglaló kikötése. Ugyanakkor az is szerződéskötéskori átadásnak tekintendő, ha a felek a szerződés megkötésekor a foglaló banki átutalásában állapodnak meg. Ezzel szemben a vételár-előleget bármikor át lehet adni az eladónak, függetlenül attól, hogy írásban megkötötték-e már a szerződést a felek.

A foglaló jelentősége a szerződés teljesülésének meghiúsulásakor mutatkozik meg: ha a felek a szerződést nem teljesítik, vagy ha külső okból a teljesítés lehetetlenné válik. Meghiúsul akkor is, ha bármelyik fél késedelme miatt a szerződés teljesítése a másik félnek már nem áll érdekében, ilyen végső határidőt a szerződésben is szokás kikötni. Amennyiben a meghiúsulás oka az eladó, úgy ő a kapott foglalót kétszeresen köteles visszaadni, ha pedig a vevő, ő az adott foglalót elveszti. Amennyiben egyik félnek sem, avagy mindkét félnek felróható a szerződés meghiúsulása, a foglaló visszajár - ebben az esetben azonban ugyanúgy kamatokkal terhelten, mint a fentebb jelzett esetben.

Ha már megkötötted

Mi a helyzet, ha a már megkötött szerződésről utóbb kiderül, hogy érvénytelen, vagy nem jött létre például azért, mert nem írásban kötötték, vagy nem járult hozzá minden tulajdonos? Ilyen esetben a foglaló fenti jogkövetkezményeit nem lehet alkalmazni, azaz a foglaló ugyanúgy, mint az előleg, visszajár a vevőnek, méghozzá késedelmi kamatokkal együtt. A késedelem kezdő időpontja a vételár, a foglaló átadásának napja.

Érvénytelen szerződés esetén a szerződéskötést megelőzően fennállott állapotot kell megteremteni, ehhez pedig hozzátartozik az is, hogy az előleg átadásától az érvénytelenség megállapításáig az eladó a vételár-előleggel a sajátjaként rendelkezett, használta a más pénzét, amely használat ellenértéke a kamat.

Ha a megegyezés nem megy olyan simán

Jogvita esetén fontossá válhat, ha a felek a szerződésben pontosan rendelkeztek arról, hogy a szerződés meghiúsulását milyen esetben okozza a vevő vagy az eladó magatartása, mulasztása. A gyakorlatban előfordul, hogy a vevő neki fel nem róható okból nem kapja meg a kívánt bankkölcsönt, melyből a vételárat kívánja fedezni. Itt a hangsúly azon van, hogy nem terheli mulasztás, ha jelzálogkölcsönt igényelt, ám mégsem felelt meg a hitelbírálaton.

Mivel ez esetben is a vevő viselheti a hátrányos következményeket, célszerű ilyenkor a vevő és a szerződés teljesítésének védelmére póthatáridőt biztosítani, mely alatt más forrásból teljesítheti a vételárat.

• pénz
• szerződés
• vásárlás
• ingatlanpiac
• buktató
• lakásvásárlás
• lakás- és pénzügyek
• Otthon