Használtlakás-piac most, Budapesten: a szakértő elmondta, hol lehet olcsón jó ingatlanhoz jutni

A lakásvásárlás nem kis kiadással járó és hosszú távra szóló dolog, így odafigyelést és megfontoltságot igényel.

Bár sokan választanak új építésű lakást, használtat még többen: megkérdeztük Török Dávid ingatlanszakértőt, milyen a jelenlegi használtlakás-piaci helyzet. A szakértő számos hasznos tanácsot is elmondott a témában, melyeket érdemes megszívlelni.

Ilyen a használtlakás-piac 2020 nyarán

A lakáspiac folyamatosan változik, ezért érdemes előzetesen tájékozódni az aktuális helyzetről, ha valaki a vásárlást fontolgatja.

Török Dávid így írja le a jelenlegi, fővárosi piacot:

- Az elmúlt egy évben nagyon sokat változott a piac, és ez már a számokon is kezd látszódni. Csökkentek a tranzakciós számok, máshogyan és mást keresnek a potenciális vásárlók, ezért teljesen eltérő stratégia szükséges az ingatlaneladáshoz, mint korábban. Az elmúlt hónapokban a megfelelően árazott lakásaimra nagy volt az érdeklődés, viszont kijelenthető, hogy a vevők sokkal jobban válogatnak, mint korábban. Ezt jól szemlélteti, hogy korábban ilyen esetben elég volt 4-5-ször megmutatni egy ingatlant, és abból megszületett az első ajánlat. Jelenleg 10-20 mutatásra van szükség ugyanehhez. Sokszor tapasztalom, hogy annak ellenére sem tesz az ügyfél ajánlatot, ha tetszik neki az ingatlan, inkább megnéz még néhányat, és csak ezt követően hoz döntést. Mivel nagyobb a választék, lassabb a forgási sebesség, ezért van lehetőségük válogatni.

Megéri használt lakást vásárolni?

Sokakban felmerül, hogy egy újonnan felhúzott épületben lévő lakással kevesebb rejtőzködő probléma járhat, mint egy régivel, ezért jobb ötlet az új építésű ingatlanokban gondolkodni. Ez viszont nem az egyetlen aspektus, amit érdemes megvizsgálni. Török Dávid szerint e szempont szerint érdemes végiggondolni, hogy új vagy régi lakást vásárol valaki:

- Attól függ, használt vagy új lakásban érdemes-e inkább gondolkodni, hogy az ember milyen időtávban gondolkodik. Közép- és hosszú távon az új lakás jobb befektetés, mert nagyobb értéknövekedési potenciállal rendelkezik, és rosszabb gazdasági körülmények között is jobban tartja az értékét, könnyebben eladható. Ennek oka, hogy az igényekhez képest még mindig túl kevés új lakás épül, gyorsabb az amortizáció, mint a megújulás.

Rövid távon jelenleg a használt lakás a jobb választás. Az új lakások árai nem igazán változtak, a használtaké viszont inkább csökkent, persze ez területfüggő is. Bizonyos területeken a megnövekedett kínálat miatt nagy a verseny az eladók között, ezért többet hajlandóak engedni. 

Valóban erős érv az új lakások mellett a korszerűbb épület. Sokan  nem gondolnak bele abba használt lakás esetén, hogy magát a lakást ugyan meg lehet szépen csinálni, de ha a ház vezetékei, csövei régiek, akkor előre nem látható problémákba ütközhetnek. Ezenkívül a ház állapotára az embernek nem igazán van ráhatása, lassan és nehezen lehet változást elérni. Minden esetben érdemes a ház közös képviselőjével beszélni a ház pénzügyeiről, közelmúltbéli és várható, jövőbeni felújításokról - véli a szakértő.

Mennyibe kerül egy használt lakás Budapesten?

Mivel mindenkinek egy bizonyos keret áll rendelkezésére, az ár mindig sarkalatos kérdés az ingatlanvásárlásban. A budapesti használt ingatlanok vételára kapcsán így nyilatkozott a szakértő:

- A nagy cégek publikálnak átlagos árakat kerületenként lebontva, ha valaki szeretné ezt a kérdéskört megvizsgálni, akkor ajánlom, keresse fel a weboldalaikat, ahol ezek a számok ingyen elérhetőek. Véleményem szerint nem lenne értelme pontos számokat mondani, mert félrevezető lenne. 

Mondok egy példát, mekkora különbségek tudnak lenni. A VII. kerület ugyanazon részén volt most három, paramétereiben nagyon hasonló lakásom. Ugyanaz a méret, szobaszám, árkategória és hasonló állapot. Kettőt eladtam, melyek eladási ára között körülbelül 8% különbség volt. A harmadik tulajdonos pedig az általam adott visszajelzések alapján úgy döntött, egyelőre mégsem adja el az ingatlant, mert amennyit reálisan most kapna érte, annyiért nem szeretné eladni. Én pont abban segítek az ügyfeleimnek, hogy tűpontosan meghatározzuk arra az adott ingatlanra vagy szűk területre a reális árat - mondja a szakértő.

Jó ár-érték arányú ingatlanok Budapesten

Az ingatlanszakértő tapasztalatai alapján elmondta, mely fővárosi részeken lehet megfelelő ár-érték arányú használt lakásokra lelni:

- Azokon a budapesti területeken belül, amelyekkel foglalkozom (I., II., XI., XII., V., VI., VII., IX., XIII.), a legjobb ár-érték arányban a VI. és VII. kerületekben lehet vásárolni. Itt főleg befektetési céllal vásároltak az elmúlt években, de jelenleg sokkal kevesebb az ilyen vásárló. Saját célú vásárlásra más kerületek jobbak, ezért szűk a potenciális vevőréteg. Éppen ezért több a motivált tulajdonos, és jobb üzleteket lehet kötni.

Közepesnek a XI. XIII. IX. kerületeket mondanám, ezek elég kiegyensúlyozott piacok jelenleg. A háromból a IX. kerület, amely lefelé kilóg egy picit, de az új építésű lakások felhúzzák, sok társasház épül a kerületben.

Drágának az V., II. és XII. kerületeket mondanám. Ettől független Buda nagyon jól tartja magát, és továbbra is keresettek, népszerűek ezek a területek. Az V. kerület, amely jelenleg nehéz helyzetben van, hasonlóan a VI. és VII. kerülethez. Sok befektető vásárolt itt ingatlant, akik most beragadtak, viszont veszteséggel nem akarnak kiszállni. Izgalmas lesz figyelemmel kísérni, mi fog történni a kerület ingatlanáraival. Egyelőre a tulajdonosok kivárnak - mondja Török Dávid.

 Jó nyomon jár, aki azt gondolja, egy használt lakás sokkal olcsóbban kijöhet, mint egy ugyanakkora új:

- Ugyanazért a pénzért egyértelműen nagyobb alapterületű lakást lehet kapni használtból, mint újból. Ezt egy XI. kerületi példán tudom szemléltetni. Nemrég eladtam a kerületben egy 52 nm-es nappali plusz két hálószobás, emeleti, erkélyes, átlagos állapotú téglalakást 41 850 000 Ft-ért. Egy hasonló adottságú, új építésű lakást ebben a hónapban 43 000 000 Ft-ért értékesítettem, 45 nm-es alapterületű, igaz, valamivel nagyobb erkélye volt - mondja az ingatlanszakértő.

Hogyan érdemes nekilátni a használtlakás-vásárlásnak?

Bár számos ingatlanhirdető oldal elérhető az interneten, mégsem érdemes meggondolatlanul pásztázni a lakások között. Ha valaki felelősen és jól akar választani, így érdemes nekilátnia a keresgélésnek és dönteni a vásárlásról:

- A legtöbben azt a hibát követik el, hogy elkezdenek hirdetéseket böngészni anélkül, hogy tisztáznák önmaguk számára, mit és miért szeretnének. A legjobb, ha az ember leül egy A4-es papírral, összeszedi a gondolatait, és leírja elképzeléseit, majd kielemzi a leírtakat, végiggondolja pontról pontra, tényleg szeretné-e ezt vagy azt. Miután kitisztul, mit képzel el pontosan, akkor érdemes elkezdenie a hirdetéseket böngészni. Ha tudja, mit keres, könnyebben meg fogja találni.

A keresést megelőzően a vásárlónak érdemes a pénzügyi helyzetét is megvizsgálni. Ha szükség van hitel felvételére a vásárláshoz, akkor utána kell járni annak, hitelképesek-e, és várhatóan mekkora hitelre tarthat igényt, milyen feltételekkel tud pénzhez jutni. Ha el kell adnia egy másik ingatlant, akkor konzultációra van szükség egy szakemberrel, hogy képet kapjon arról, mi a reális értéke annak az ingatlannak, és várhatóan mennyi időre van szükség az értékesítéshez. Sokkal magabiztosabban tud majd tárgyalni a kiszemelt ingatlanról, ha ezekkel tisztában van.

A választás és vásárlás folyamatát megkönnyítendő, a szakértő összefoglalta, és pontokba szedte, mire érdemes figyelni használt lakás vásárlásakor:

• első körben a vevő legyen tisztában a pénzügyi helyzetével,
• járjon utána a házzal kapcsolatos, fontos tudnivalóknak: érdemes a közös képviselőnél érdeklődni,
• válasszon jól ügyvédet, mert sokszor egy jó vagy rossz ingatlanjogászon múlhat üzlet,
• derítse ki, mi az, ami számára fontos: erre jó példa az egyik korábbi ügyfelem esete, aki a családi ház megvásárlása előtt egyik reggel odament a házhoz, és megszámolta, hány autó megy el a ház előtt reggel 7:30 és 9 óra között, mert tudni akarta, mekkora forgalomra és milyen zajszintre számíthat a későbbiekben. Egy másik ügyfél tudni szerette volna, milyenek a ház lakói, ezért a ház előtt állt két órán keresztül, és megfigyelte kik jönnek ki, és mennek be a házba.
• földszinti és magasföldszinti lakásoknál érdemes lemenni a pincébe, megnézni, ázik-e, illetve milyen állapotok vannak,
• legfelső emeletnél pedig a padlásra érdemes felmenni, és megvizsgálni a tető állapotát,
• fontos, hogy a vásárló kezelje fenntartásokkal, amit a tulajdonos mond, és járjon utána az állításainak: eladó és vevő között érdekellentét van, és vannak, akik szeretik megszépíteni vagy nem elmondani a dolgokat, például, ha hangosak a szomszédok,
• mielőtt a vásárló a másik kezébe csapna, vagy írásos ajánlatot tenne, feltétlenül nézzen rá egy friss, 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapra, mert kiderülhetnek nem várt dolgok, amik befolyásolhatják döntését.

Lehetne még folytatni a sort, de azt gondolom, ezek a legfontosabbak - zárja gondolatait Török Dávid.

Látványos konyhafelújítások

Egy alapos felújítás a leglepukkantabb konyhával is csodát művelhet, mint ezek az előtte-utána fotók bizonyítják.

• ingatlan
• lakás
• lakásvásárlás
• szakértői válasz
• Otthon