Mennyit ér most pontosan a lakásod? Az ingatlanost kérdeztük, hogyan becsülik fel az értékét

Sokan eljátszanak a gondolattal, mennyit érhet adott pillanatban az ingatlanuk. Vannak, akik azért, mert készülnek eladni a lakásukat, mások csupán kíváncsiak, milyen anyagi értéket képvisel.

Bármi is a motiváció, a feladat összetettebb, mint azt sokan gondolnák. Török Dávid, az Otthon Centrum ingatlanszakértőjének segítségét kértük, hogyan érdemes az érték becslésével próbálkozni laikusként, és milyen szempontokat kell sorra venni, melyeket a szakértők is megnéznek egy ingatlan árának meghatározásakor.

A kiindulópont

- Az elmúlt hét évben több száz értékbecslést készítettem - mondja a szakértő -, és úgy gondolom, az érték meghatározása összetett feladat. Elsősorban négyzetméterárakból indulunk ki, hiszen ez egy jól megfogható mérőszám, könnyen összehasonlítható. Tulajdonosként az embernek sokkal kevesebb információ áll a rendelkezésére, így leleményesebbnek kell lennie. Valószínűleg annyira pontosan, mint egy szakember, nem fogja tudni meghatározni az árat, de nagyságrendileg igen. A KSH minden évben közzéteszi az előző évi eladási adatokat. Ezek valós tranzakciók, ezért jók lehetnek kiindulási pontnak, és a nagy ingatlanirodák is közzé szoktak tenni statisztikákat. Érdemes tanulmányozni őket, ezek is valós tranzakciók alapján készülnek.

Sokan azt is megnézik, hogy mások milyen áron hirdetnek ingatlanokat. Ezzel nincs gond, viszont szem előtt kell tartani, hogy ezek hirdetési, és nem eladási árak. A hirdetési portálok is tesznek árjavaslatokat, de nem tudjuk, ezek mi alapján készülnek, fenntartással kell kezelni őket - hívja fel a figyelmet Török Dávid.

Nincs általános képlet, de vannak módszerek

Rengetegen úgy gondolják, hogy egy lakás eladási árát könnyű kiszámolni, tételesen sorra véve a tulajdonságait. A dolog azonban ennél bonyolultabb. Még két hasonlónak tűnő lakás tulajdonságait is ezernyi vonás árnyalja, lehetetlen egy általánosan alapul vehető képletet felállítani, melynek segítségével akár egy szakértő, akár egy laikus minden egyes lakást árazni tudna. Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint a szakértő saját tapasztalatai:

- A 7. kerület, Keleti pályaudvar környékén a közelmúltban, 2020 nyarán három hasonló adottságú és paraméterű megbízásom is volt. Mindhárom emeleti, polgári házban, nappali + egy háló, cirkófűtéses, mind jó állapotú, egy három éve volt felújítva, egy pedig frissen felújított volt. Egytől egyig normális házakban helyezkedtek el, néhány saroknyira egymástól. Azt gondolhatnánk, hogy szinte azonos áron keltek el. Nem ez történt.

A legkisebb alapterületű - 52 négyzetméter -, frissen felújított, fiatalos lakás 8%-kal magasabb áron kelt el, mint a három éve felújított, nagyobb - 60 négyzetméter -, de bútorozásában és anyagfelhasználásában egyszerűbb lakás. A harmadik, amelyik a kettő közötti méretű volt - 57 négyzetméter - pedig el sem kelt, mert a visszajelzések alapján csak az előző kettőnél is olcsóbban tudtuk volna eladni, és a tulajdonos úgy döntött, egyelőre mégsem adja el.

- Ez utóbbi utcára nézett - a másik kettő udvarra -, és ugyan normális állapotú volt, de látszott, hogy nem egyszerre, hanem folyamatosan újították fel évek alatt, plusz örökölt bútorok voltak benne, nem volt egységes a berendezés.

A három lakás között körülbelül 12% árkülönbség volt, pedig első ránézésre úgy tűnhetett, hogy közel egyformák. A rossz árazások többsége abból ered, hogy az eladók a legmagasabb eladási árból indulnak ki, ehhez viszonyítanak, nem pedig egy átfogó, objektív, egységes képet alkotnak a saját ingatlanjukról - magyarázza Török Dávid.

Szerencsére így sincs veszve minden. Általános képlet nélkül és laikusként is lehetséges némi kalkuláció. Hogy hogyan? Az ingatlanszakértő praktikus tanácsok egész sorát adta.

Útmutató a kalkulációhoz, laikusoknak

- Amikor megfogalmazódik az eladás gondolata, magánszemélyként elkezdeném monitorozni a hirdetéseket - mondja a szakértő. - Keresnék a sajátomhoz hasonló adottságúakat, és elkezdeném követni őket. Lementeni, és hetente ránézni a hirdetésre. Így látom, ha árat változtatnak, illetve ha törlik őket, nagy valószínűséggel elkeltek. 1-2 hónap alatt ki fog alakulni egy kép, mit mennyiért adnak el. Igaz, ez egy hosszabb módszer, de jobb képet kapunk általa.

Ha valaki még ennél is többet hajlandó beletenni, akkor érdemes lehet felhívnia hirdetéseket, akár néhány lakást személyesen is megtekinteni. Ezáltal még pontosabb képe lesz, hogyan érdemes saját lakását pozicionálni. Mindig el kell vonatkoztatni, fontos, hogy az ember józan szemmel nézzen körbe, és így hasonlítgasson. 

Felújítandó ingatlannál jó módszer lehet az alapján elindulni, hogy felújítva mennyit érne az, és visszaszámolni, mennyiért fogja megérni valakinek a tatarozás. Jó ötlet lehet ajánlatokat is bekérni rá, így a tulaj tudni fogja, hogy a potenciális vevői mivel kalkulálhatnak - magyarázza Török Dávid.

Egy nem hozzáértő embernek természetesen nincs rálátása arra, pontosan milyen adottságok nyomhatnak sokat a latban, mit érdemes figyelembe venni, amikor valaki megpróbálja belőni az értéket. Török Dávid szakértőként tudja, hogy mit figyelnek a profik. Szerinte az, hogy milyen adottságok határozzák meg az értéket, nagyban függ az adott környék sajátosságaitól is, de egy hüvelykujjszabály mégis bármely lakás esetében használható. Segít átlátni, milyen tulajdonságok adnak hozzá, vagy vesznek el a lakás árából.

- Ha hüvelykujjszabályt szeretne alkalmazni, a tulajnak sorra kell venni, hogy

• mennyire jó az alaprajz, van-e alakítási lehetőség,
• milyen a nyílászárók állapota és anyaga - fa- vagy műanyag keretesek-e,
• számít a fűtésrendszer állapota - ha kéményt kell bélelni, az nagy költség, tehát csökkenti az ingatlan értékét,
• milyen a padló állapota - például egy régi, nagypolgári lakás esetén recseg-ropog a parketta, és cserélni kell,
• milyen a fürdőszoba állapota és stílusa - hiába újította fel a tulaj, ha például piros színű a csempe, akkor valószínűleg a vevő cserélni fogja,
• milyen a konyha állapota - ami 15 évnél régebbi, az az esetek 95%-ában megérett a cserére,
• mikor voltak cserélve a vezetékek, csövek (fűtés, villany, víz) - ha bármelyiket cserélni kell, az magával vonz egyéb pluszmunkákat, ha többet kell rákölteni, kevesebbet fognak fizetni érte,
• merre néz a lakás - ha például tűzfalra, akkor jelentősen kevesebbet ér, a panorámás, kertre néző és a csendes utcára néző lakások a legkeresettebbek,
• és milyen a parkolás - mennyire nehéz az ingyenes parkolás vagy a bérlés.

Ezeken kívül sok más paramétert is számításba lehet és kell venni, de ezek a leginkább meghatározóak. Persze fontos a környék, az infrastruktúra és a tömegközlekedés is, de ezek a kiindulási alapot határozzák meg. A hüvelykujjszabály pedig abban segít, hogy ezt a kiindulási pontot lefelé vagy felfelé hogyan és milyen mértékben kell módosítani.

A házi kalkulációban azt is érdemes figyelembe venni, tégla- vagy panelingatlanról van-e szó, hiszen mindkettőt másként kell tekinteni, és más-más tulajdonságaik a legfontosabbak.

- A panellakásokat alapvetően azért könnyebb árazni, mert jól összehasonlíthatóak. Adott környéken általában néhány alaprajztípus van, így kevesebb változó paramétert kell számításba venni. Tapasztalataim szerint panellakás esetén a földszinti és a legfelső emeleti lakások kevésbé keresettek. Meghatározó, hogy szigetelt-e a ház, vagy nem, és a nyílászárói voltak-e cserélve. Végül az is lényeges, hogy ablakos vagy sötét konyhás-e a lakás.

Ez a négy fő kérdés szokott felmerülni, mint a legjelentősebb, döntést befolyásoló tényező. Természetesen az állapot is fontos, forgalmas vagy nem forgalmas útra néz, mennyire világos, milyen a lépcsőház állapota. Érdemes lehet beszélni a közös képviselővel és megtudni, mennyiért keltek el az utóbbi időben a házban lakások - mondja a szakértő, és a téglalakások szempontjaival folytatja.

- Téglalakás esetén azért nehezebb az érték meghatározása, mert egy-egy hasonló méretű lakás adottságai és paraméterei között nagyobb különbségek vannak. Általánosan elmondható, hogy minél magasabb emeleti, annál értékesebb. A sok szűk utca miatt a magas emeleti lakások világosabbak és csendesebbek, hiszen messzebb vannak a forgalomtól.

Nagyon fontos, hogy merre néz az ingatlan. A forgalmas utakat nagyon nem szeretik, jelentősen kevesebbet ér a lakás, ha valamilyen tömegközlekedési eszköz megy a ház előtt, vagy soksávos az út. Az általános vélekedés szerint ezek a lakások zajosak, büdösek, ezért kevesebbet hajlandóak értük fizetni.  A kilátást sok esetben túl szokták értékelni. Azért, mert háztetőket látunk, még nem panorámás egy ingatlan. Akkor sem az, ha két ház között látunk valamilyen nevezetességet, a Budai várat vagy a Parlamentet. A dunai kilátás - nem rálátás! - viszont jelentősen emelhet az ingatlan értékén.

Amikor egy ház állapota rossz, az érezhetően lehúzza a lakás értékét. Ha legalább átlagos állapotú, akkor minimális hatással van rá. A felújított házakban kimutathatóan magasabb áron szoktak elkelni az ingatlanok.

Ebben hibázhat, aki maga becsülgeti ingatlana értékét

Török Dávid szerint a hatékony becsléshez tudni kell, melyek a legvalószínűbb hibák, amelyeket egy laikus ember elkövethet ingatlana értékének kiszámolásakor.

- A legnagyobb árazási hiba, hogy a tulajdonos abból indul ki, mennyi pénzre van szüksége. Gyakori hibák még, ha a tulaj olyan ismerősre, rokonra, családtagra hallgat, akinek semmi köze az ingatlanpiachoz, a házban lévő másik eladásból indul ki, a hagyatéki eljárásban meghatározott összegre hagyatkozik, vagy azt gondolja, hogy a saját lakása valamilyen paraméter - például a kilátás - miatt többet ér, mint a környék egyéb lakásai.

Noha bárki próbálkozhat a becsléssel, csakis egy szakértői vélemény adhat afelől bizonyosságot, hogy mennyire helytálló a kalkulált összeg, és ő tudja valóban megítélni, hogy mennyit érhet az adott ingatlan.

- Mindenképp érdemes szakértőt kihívni a beárazásnál, mert egy jó szakember sokkal több adattal rendelkezik, mint egy tulajdonos. Rálát aktuális eladási árakra, meg tudja nézni az eladott ingatlanok képeit, paramétereit, így valóban nagyon hasonló ingatlanokhoz tud hasonlítani, pontosabb képet tud adni. 

Fontos, kinek a tanácsaira hallgatunk! Aki úgy készít értékmeghatározást, hogy előtte sosem járt az ingatlanban, vagy egy hirdetés alapján készíti, arra nem szabad hallgatni. Azok a szakemberek hitelesek, akik először megtekintik az adott ingatlant, és csak ezt követően készítik el elemzésüket. Amit azonban mindenkinek tudnia kell: a számok nem adják vissza a hangulatot, az érzést, a miliőt, ami az ingatlant körbeveszi és meghatározza - zárja gondolatait az ingatlanszakértő egy kulcsfontosságú megállapítással.

Amikor egy megvásárolt ingatlanban hibák sorát észlelik

Nemcsak az eladásra szánt ingatlanok tulajdonságai, hanem a frissen vásároltaké sem mindegy: ha hibák sorát fedezi fel az új lakó, az ügyvéd szerint van mód lépéseket tenni.

• ingatlan
• tanács
• szakértő
• lakás
• értékbecslés
• Otthon