Hitel van a lakásodon?

A magyar lakásállomány közel kétötöde jelzálogjoggal terhelt. Elvileg lakást addig nem lehetséges eladni, amíg hiteltartozás van rajta, a gyakorlatban ez azonban nem így van. Bár a saját hiteled törlesztését más nem folytathatja, jó néhány más lehetőség van arra, hogy túladj a lakásodon, melyekbe általában a bankok is belemennek. Íme, a megoldások!

Hitel kiegyenlítése és új felvétele

Mivel az ingatlanodra eredetileg felvett kölcsönt a bank előzetes hitelbírálat alapján, személyre szabottan adta számodra, adásvételkor nincs lehetőséged arra, hogy lakásod vásárlója azt egy az egyben átvállalja. Két választásod viszont marad: készpénzzel egyenlíted ki a bankot, vagy újabb hitelt veszel fel tartozásod kiegyenlítésére.

Ez utóbbi jelentősen megnehezült a közel két éve tartó szigorúbb hitelezési politika és a márciustól érvényben lévő kormányrendelet miatt, arról nem is beszélve, hogy az ingatlan a válság hatására ma már akár 25%-kal is kevesebbet érhet, mint két-három évvel ezelőtt. Ugyanakkor járható út, ha mindenképpen túladnál a lakáson.

Extra díjak, végtörlesztés

Fontos tudnod azonban, hogy, ha visszafizeted fennmaradó hiteledet, az előtörlesztésnek minősül, amiért a bankok extra díjat kérnek. Van olyan pénzintézet, mely a hitelezett összeg bizonyos százalékát és fix összeget is kér, más bankok csak fix összeget kérnek végtörlesztés címen. Ha devizában vetted fel a hiteledet, elképzelhető, hogy kiváltásakor a svájci frank vagy az euró árfolyamának erősödése miatt többet kell majd visszafizetned, mint amennyit évekkel korábban a pénzintézet részedre folyósított.

Az eladási árnak tehát, melyet lakásodért kapsz, jó esetben fedeznie kell az általad visszafizetni kívánt hitelt, valamint az extra díjak összegét, és az így fennmaradó részt fordíthatod csak újabb lakás megvásárlására. Amennyiben ez nem elegendő, hitelfelvételre is lehetőséged van, igaz, már szigorúbb feltételek mellett, ugyanis forinthitel igénylésekor maximum 75% lehet a hitelfedezeti arány - a hitelnek az ingatlan fedezeti értékéhez viszonyított aránya.

Kisebből a nagyobba - fedezetcserével

Fedezetcserének nevezik, ha a meglévő, hitellel terhelt lakást akarja valaki eladni egy új vásárlása miatt, és a hitel fedezetét egy másik lakásra cserélné le.

Ennek feltétele, hogy a régi és új ingatlan is az adós nevén legyen, terhelhető legyen jelzáloggal, és az adós ne vegyen fel más banktól kölcsönt. A fedezetcsere akkor működik, ha kisebből nagyobb értékű lakásba költözöl. A régi ingatlan tehermentesítése akkor történik meg, ha a Földhivatal bejegyezte a jelzálogjogot az új ingatlanra - ezt a tulajdoni lap másolatával kell igazolnod.

Már a szocpol sem akadály

Bonyolultabb a helyzet, ha az eladó lakásra korábban szocpolt vettél fel. Ez az állam irányába olyan kötelezettséggel jár, hogy ingatlanodat tíz évig nem terhelheted meg, nem adhatod el, ezen időtartamra ugyanis a Magyar Állam javára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre. Tehát, ha a szocpolos lakást tíz éven belül eladod, lebontatod, vagy irodaként, üzletként hasznosítod, köteles leszel a kedvezmény folyósított összegét - akár több millió forintot is - visszafizetni.

Ám, ha az ingatlant olyan célból kívánod értékesíteni, hogy vételárából másikat vásárolj vagy építs, már nem terhel a visszafizetési kötelezettség. Pontosabban a helyi önkormányzat jegyzője építési szándék esetén három, vásárlás esetén egy évre a visszafizetési kötelezettséget felfüggesztheti, ami méltányosságból egy évvel meghosszabbítható.

Ha a korábbi lakásod eladásából származó bevételnek csak egy részét fordítottad az új lakás megszerzésére, akkor az eladási ár és a vételár közötti különbözetet kell visszafizetned.

• szerződés
• hitel
• adásvétel
• lakás- és pénzügyek
• Otthon