Lakáshitelt önerő nélkül? Csak erős idegzetűeknek!

"Nincs pénze, egy albérletben húzza meg magát, de saját lakásra vágyik? Most itt a lehetőség! 0% önrésszel két héten belül költözhet!"
Ismerősek a fenti sorok? Ezt hívják sok helyen albérletből saját lakásba programnak. Mindenféle cégecskék, szervezetek, magánszemélyek biggyesztik oda az interneten különféle fórumokba ezeket a reklámokat.

Bármennyire is csábítóan hangzik azonban a reklám, gondolkodj józanul! Miért adna egy bank 0% önrészre, pótfedezet, vagyis egy másik lakás jelzáloggal történő megterhelése nélkül pénzt a kiszemelt lakás 100%-ára, ha így nagyobb kockázatot vállal fel?

De játssz el a gondolattal, hogy mégis fizet a bank. Hogy mi következik ebből? A pénzintézet a nagyobb kockázatot áthárítja az adósra, vagyis többet kell majd törlesztened. Még türelmi idő is van, de később aztán ne keresd a törlesztőrészletet, mert az akkorra már a plafonon lesz! De ha így is érdekel ez a konstrukció, akkor olvass tovább!

Fogyasztói csoportok

Akik 0% önrészre kínálnak lakásvásárlási opciót, túlnyomó többségükben fogyasztói csoportok, vásárlói klubok, ahová havonta 30-50 ezer forintot kell befizetni, hogy idővel kisorsolják az embert. Jobb esetben erre az alkalomra húsz évet kell várni, rosszabb esetben a sírodra helyezik el az adásvételi szerződést. Nesze neked lakástulajdon!

A lízing

Nézzünk más variációkat, például ha nincs önerőd, de sokat keresel, akkor két lehetőséged van: vagy lízingelsz egy lakást, vagy a jelzálog mellett spéci jelzáloghitel-biztosítással vásárolsz ingatlant, és csak reménykedhetsz, hogy nem fürdesz be.
Jó, ha tudod azonban, hogy a lízingnek számos hátránya van: többek között nem vehetsz igénybe szocpolt, állami kamattámogatást a hitelhez, ezért csak egyedülállóknak ajánlott, családoknak semmiképp.

Ráadásul addig nem is lesz a saját tulajdonod a lakás, amíg ki nem fizetted a törlesztőrészleteket.
Az önerő egyébként pótolható lakástakarékpénztári megtakarítással, szocpollal, önkormányzati kamatmentes kölcsönnel, munkáltatói kölcsönnel is.

Ha sokat keresel, de nincs önerőd

Nézzük meg a 0% önerővel történő lakásvásárlás lehetőségét is! Ekkor is megkaphatod a 100%-os hitelt, sőt Angliában például 105-107%-ot is adnak. Ezzel a módszerrel nemcsak lakást lehet szerezni arrafelé, hanem a fennmaradó 5-7%-nyi összeget egyfajta életkezdési "adományként" kezeli a bank.
Alapfeltétel, hogy sok legyen a havi jövedelmed, több hónapja tartson a munkaviszonyod, de az sem baj, ha száz éve dolgozol ugyanott - a szerződésed persze határozatlan időre szóljon.
A bank mindemellett vizsgálja az iskolai végzettséged - de nyilván nem vagy nyerő helyzetben, ha tanárként keresed a kenyered -, és a munkahelyed is érdekes lehet a pénzintézet számára: ha nyerő, akkor viszont nyert ügyed van.

200 nettó kell!

A hitelügyintézők egy része szerint minimum 200 ezer forint nettót kell kapnod a bankszámládra havonta a hitel megszerzéséhez, vagy legalább ennyit kell a házastársaddal összegereblyézned.

A legnagyobb esélyed azonban akkor van, ha a nettó béred körülbelül a havi lakáshitel-törlesztés másfél-kétszerese...
Azt azonban nehéz megmondani, hogy mennyire lehetsz nyerő a pénzintézeteknél, mert az adatokat a bankok egy titkos belső minősítő program segítségével lövik be, amit az elemzőik havonta újra és újra felülvizsgálnak. Megnézik ilyenkor, hogy a kockázatos pénzkihelyezésük hogyan vált be, mennyire tudod/tudtad fizetni a törlesztést, ha pedig van veszteség, akkor nyilván feljebb lövik be azt a bizonyos elfogadott jövedelemnagyságot.

Hogyan oszlik meg a 100%?

És hogy hogyan is történik a lakás értékének 100%-os finanszírozása? Általában a hitelbiztosítéki érték, vagyis a lakás forgalmi értékének 70%-át adja meg a bank a hitel maximumának. Budapesten ez az arány magasabb, nagyobb bankok esetében elérheti akár a 80-90%-ot is.
A fennálló 10-20%-ot a bankok speciális biztosítással fedezik le, ami lehet vagy jelzáloghitel, vagy életbiztosítás is - a rizikót tehát a biztosítás fedezi, tehát ha bebukod a kölcsönt, a biztosító kifizeti a banknak a 70-90% feletti részt, a bank pedig a jelzálog alapján értékesíti a lakásodat, így ők már a pénzüknél vannak.
De hogy mindez miért jó neked? Mert ha életbiztosítással kombinálod a kölcsönt, akkor ugye fizetheted a hitel havi törlesztőrészletét, illetve a biztosítás díját, ami megközelítőleg hét-nyolcezer forint havonta. A kettő együtt általában több, mint ha lízingelnél egy lakást, nem is beszélve a folyósítási jutalék mértékéről...

Ha a türelmi időnek vége

Aztán vannak a türelmi idők: először nemigen kell fizetni, aztán nyugodt lehetsz, hogy minden oké, majd pár év múlva megérkeznek az első csillagászati összegeket tartalmazó törlesztőrészletek, ráadásul akkor már a türelmi idő nyugalmát is kamatos kamattal kell visszafizetned.

Persze a biztosítással kombinált hitelből nem lehet csak úgy kiugrani, az életbiztosítás beleszámít a hitel törzstőkéjébe, tehát hiába halad az idő, abból még mindig nem törlesztettél egy fillért sem...

És a futamidő?
Sokan csak a törlesztőrészletet nézik, pedig a futamidő ugyanolyan fontos, egyáltalán nem mindegy ugyanis, hogy 15 évig vagy 35 évig fizetsz. Vegyünk egy fiktív példát! Ha 0% önrészre vásárolsz lakást, akkor jelzálog kerül a lakásérték 70%-ára, plusz a biztosítás a maradék 30%-ra. A kettő együtt havonta mondjuk 50 ezer forint 35 évre, ha azonban lízingelsz, lehet, hogy a havi 50 ezret csupán 20 évig kell fizetned, vagy 35 évig havi 20 ezret.

• vásárlás
• hitel
• kedvezmény
• önerő
• lakásvásárlás
• lakás- és pénzügyek
• Otthon