Jogcím nélküli ingatlanhasználat: mit tehet a tulaj, ha nem akar kiköltözni a lakó?

Egy ingatlan tulajdonosa részéről jogos az elvárás, hogy ő mondhassa meg, ki és meddig lakhat a házában vagy a lakásában. Vannak azonban olyan esetek, amikor úgy érezheti, kicsúszik a kezéből a gyeplő, és elbizonytalanodik a jogait, lehetőségeit illetően.

Ilyenek azok a szituációk, amikor ingatlanában olyan személy lakik, akit ajtón kívül szeretne látni. Például, ha valaki szívességből költözik be a lakásba, de a távozásról később hallani sem akar, vagy ha a bérlőjének lejárt a bérleti szerződése, mégsem megy el. Ugyanitt érdemes szót ejteni a más lakását kiadó csalókról, akik gyanútlan bérlőket költöztetnek az ingatlanba. Végül megemlítendők az engedély nélkül beköltöző idegenek is, akiket egy egyszerű kéréssel általában nem sikerül kitessékelni az ingatlanból. dr. Dobozy Lilla ügyvédet kérdeztük meg a témában.

Elöljáróban a fogalmakról

- Két fogalmat kell megkülönböztetnünk egymástól. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 91/A. § 13. pontja meghatározza a jogcím nélküli lakáshasználat fogalmát, melynek értelmében „jogcím nélküli használó az, aki a lakást (helyiséget) a bérbeadónak - bérlőkijelölési vagy bérlő-kiválasztási jog fennállása esetén e jog jogosultjának - a hozzájárulása vagy a vele való megállapodás nélkül használja.” Tehát aki a bérleti szerződés megszüntetését követően a lakásban tartózkodik, az megvalósítja a jogcím nélküli lakáshasználatot - mondja az ügyvéd.

- A témában másik kiemelt fogalom a szívességi lakáshasználat, melyről akkor beszélünk, amikor valaki lakbér fizetése nélkül veszi igénybe a más tulajdonában álló lakást, például amikor a testvérünknek, ismerősünknek kölcsönadjuk az ingatlanunkat fél évre úgy, hogy nem kérünk tőle bérleti díjat, vagy amikor az élettársak kapcsolata megromlik, ám nem költözik el rögtön a nem tulajdonos fél - magyarázza elöljáróban a fogalmakat dr. Dobozy Lilla. A továbbiakban néhány olyan esetet veszünk sorra, melyekben a fentiek valósulnak meg.

Kölcsönlakás, papírok nélkül

Mindenkinek az életében előfordulhat, hogy új otthon után kell néznie. Ilyenkor sokan fordulnak azokhoz a családtagjaikhoz, barátaikhoz, akiknek van plusz egy üres ingatlanuk, melybe ideiglenesen beköltözhetnének. A másik fél, a tulaj segítőkészségéről ad tanúbizonyságot, ha erre lehetőséget ad, ám korántsem mindegy, hogy mindez hogyan történik meg.

Tekintettel arra, hogy ismerősnek tett szívességről van szó, és arra, hogy a tulajdonos nem kér bérleti díjat, csupán a rezsi fizetését várja el, a legtöbb esetben nem születik bérleti szerződés. Az emberek úgy gondolják, hogy egy szerződés megfogalmazása rosszul venné ki magát, bizalmatlanságra utalna, és a viszony megromlásához vezetne. Mindeközben éppen abból adódhat galiba, ha ilyen papír nem íródik, mert így a két fél számára nem lesznek egyértelműek a feltételek, és az sem tisztázott, hogy mikor kellene elhagyni az ingatlant. Felmerül a kérdés, hogy ha a tulajdonos már szeretné, hogy ismerőse távozzon, ő azonban még maradna, akkor mit lehet tenni.

- Sok bonyodalom lehet abból, ha a lakás kiadásakor nem születik írásba foglalt megállapodás a bérlő és a bérbeadó között. Javaslom ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett okiratba foglalni az ilyen lakáshasználati szerződést abból a célból, hogy megelőzzük az esetleges későbbi jogvitákat és kellemetlenséget. Gyakran előfordul, hogy a felek viszonya megromlik, ezáltal a szívességi lakáshasználatot is szeretné megszüntetni a tulajdonos, melynek bizonyíthatósága egy ügyvéd által ellenjegyzett megállapodással is egyszerűbb, mert a szerződésben lehet rögzíteni a megszüntetés módját.

Ugyan a Polgári Törvénykönyvünkben név szerint nem szerepel a szívességi lakáshasználati szerződés, ennek ellenére a haszonkölcsön-szerződés szabályait alkalmazzuk rá. Azonban ez a szerződés is megköthető szóban érvényesen, akár ráutaló magatartással is. Azaz amennyiben elmaradna az írásos megállapodás - és legtöbbször ez történik-, akkor a jogszabály rendelkezései alapján megszüntethető a szívességi lakáshasználat.

A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a Vht.) 183. § alapján kérheti a lakás kiürítését nemperes eljárásban, melynek keretében egy gyors döntés születik a kiürítésről vagy annak elutasításáról. A kiürítést elrendelő végzés pedig fellebbezésre tekintet nélkül végrehajtható - mondja az ügyvéd.

Illetéktelen lakók

Amennyiben valakinek van saját, üresen álló, esetleg megörökölt, de egyelőre sorsára váró háza vagy lakása, érdemes rendszeresen ellátogatnia oda, esetleg megkérni a szomszédokat, hogy tartsák szemmel az ingatlant, nem mozognak-e körülötte idegenek.

Előfordul ugyanis, hogy a törvényekre és mások jogaira fittyet hányó emberek kifigyelik a magára hagyott házakat, illetve lakásokat, feltörik az ajtót, és egyszerűen beköltöznek. Alapvetően senki nem szeretné, ha idegenek lépnének be a házába vagy lakásába, ahogyan azt sem, ha illetéktelenül használnák azt, mindenféle anyagi kompenzáció nélkül, fizetetlen számlákat termelve. Sajnos még a beltér megrongálása is szóba jöhet. Fontos mielőbb cselekedni.

 - Ha a tulajdonos azzal szembesül, hogy üresen hagyott lakását a távollétében valaki önkényesen birtokba vette, szabálysértési eljárást vagy lakáskiürítési eljárást kezdeményezhet.

Szabálysértési eljárás indítható, ugyanis a szabálysértésekről, a szabálysértési eljárásról és a szabálysértési nyilvántartási rendszerről szóló 2012. évi II. törvény 167. §-ában foglaltak szerint „Aki a lakásbérletre vagy a helyiséggazdálkodásra vonatkozó jogszabály hatálya alá tartozó üres lakást vagy nem lakás céljára szolgáló üres helyiséget elfoglal, vagy abba önkényesen beköltözik anélkül, hogy arra a bérleti jogviszony létesítésére jogosult szerv vagy személy, illetőleg az elhelyezésre jogosult szerv jognyilatkozatával, vagy intézkedésével feljogosította volna, szabálysértést követ el.”

A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a Vht.) 183. § alapján kérheti a lakás kiürítését nemperes eljárásban, melynek keretében egy gyors döntés születik a kiürítésről vagy annak elutasításáról. A kiürítést elrendelő végzés pedig fellebbezésre tekintet nélkül végrehajtható - mondja az ügyvéd.

Ha a bérlő nem akar elmenni

Olyan személyből is válhat jogcím nélküli használó, aki korábban szerződéssel költözött az ingatlanba. Miután ugyanis a határozott idejű szerződése lejárt - hacsak nem történik hosszabbítás -, távoznia kell. Ez nem mindig történik zökkenőmentesen, ha a bérlőnek bizonytalan az anyagi háttere, és nincsen módja új otthon után nézni, vagy egyszerűen csak nem hajlandó továbbállni. Ez esetben a tulajdonos lépéseket tehet a lakó kiköltöztetése érdekében.

- A lakáskiürítési per a leggyorsabb módja annak, hogy végrehajtható határozata legyen a tulajdonosnak a kiköltöztetésre - mondja az ügyvéd.

Amikor más lakását adják bérbe

Ritkán, de előfordulhat, hogy a lakást feltörő idegenek nem költöznek be az ingatlanba, hanem tulajdonosának adják ki magukat, és úgymond bérbe adják azt. Ezután sebtében leléphetnek a több százezer forintos kaucióval, vagy azt a veszélyes játékot is űzhetik, hogy több havi bérleti díjat is beszednek annak a lakásnak használatáért, ami nem is az övék.

- Amennyiben valaki az ingatlan tényleges tulajdonosa beleegyezése nélkül adja ki az ingatlant, az a csalás bűntettét valósítja meg. A lakásbérleti szerződés nem érvényes, ha olyan személlyel kötik meg, aki erre nem jogosult. A bérlőnek minden esetben joga van kérni, hogy a bérbeadó igazolja, hogy ő valóban jogosult a lakás kiadására, például a tulajdoni lap bemutatásával. Amennyiben bebizonyosodik, hogy nem jött létre érvényes bérleti szerződés, utólag csak igen nehezen lehet visszakövetelni a már megfizetett bérleti díjat. 

Érdemes tehát megbizonyosodni, hogy akivel szerződünk, az az ingatlan tulajdonosa, haszonélvezője, azok meghatalmazottja. Van, hogy az ingatlan bérlője jogosult szerződés alapján további albérletbe adni az ingatant, de ezt legtöbb esetben tiltják a bérbeadók, az a ritkább, amikor ehhez hozzájárulnak - mondja dr. Dobozy Lilla.

Haszonélvezeti kérdések

Speciális helyzet alakul ki, ha egy ingatlannak nemcsak tulajdonosa, hanem hasznonélvezője is van. Felmerül a kérdés, kinek van döntő szava, és egyáltalán, kit milyen jogok illetnek meg. A következő cikkben erről kérdeztük az ügyvédet.

• ingatlan
• ügyvéd válaszol
• lakás
• ház
• bérleti szerződés megszüntetése
• albérlet
• jog
• törvény
• szívesség
• Otthon