Így 50 millióval is drágábban adhatod el a lakásod: minden ingatlannál működik a szakértő szerint

Dr. Somogyi Patrícia tizennégy év munkája alatt egy új szakmát vezetett be, amelynek neve home staging, és amiért tavaly innovációs díjat kapott egy vállalkozói pályázaton. Az általa létrehozott MSP Home Staging képzési rendszerben eddig több mint négyezer embert képzett, akik nagy része a szakmában dolgozik azóta is, méghozzá sikerrel. A képzési rendszer csúcsa, az MSP Home Staging Akadémia, ahol a legjobbak okleveles home staging szakértő minősítést szerezhetnek. Dr. Somogyi Patrícia a Femina exkluzív interjújában mesélt a szakmáról, melyet még kevesen ismernek Magyarországon.

Home staging könyv

Amikor megkérdezik tőle, hogy miért képezte ki a saját versenytársait, nevet; a világ jobbá tételében gondolkodó üzletasszony értelmezni sem tudja az efféle kérdéseket. Magyarországon még a legrosszabb években is 90 000 ingatlan-adásvétel köttetik, nem beszélve az erősebb évekről, amikor évi 150 000-nél is több ingatlan cserél gazdát.

Ha csak a piacon lévő lakások 10-20-30% lenne felkészítve az eladásra, akkor is több ezer home staging szakember hiányzik a rendszerből, akik ekkora igényt ki tudnának elégíteni. Az igény pedig egyre nagyobb. Ma a piacon nagyjából 2% a felkészített lakások aránya, a régóta dolgozó home stagerek pedig alig győzik a folyamatos megkereséseket, így konkurenciaharcról nem beszélhetünk.

Amikor kezdte, több mint tíz évvel ezelőtt, volt, hogy 24 millió forintos ingatlant három hónappal később, a home staging felkészítés eredményeként, 92 millióért értékesített a piacon. 

Idén május elején jelent meg könyve, melyet a szakmában dolgozók és a laikusok egyaránt tudnak használni a lakáseladások során, ennek kapcsán ültünk le beszélgetni. 

- Hogy került az életedbe a home staging?

- 2011-ben a saját lakásunkat akartuk eladni, mert építkezni szerettünk volna. Válság volt, mindenki azt mondta, hogy nem lehet lakást eladni. Én meg elkezdtem kutatni, hogy csak van valamilyen módszer, amivel el tudom adni a lakást, és gyakorlatilag azonnal rátaláltam a home stagingre. Amerikában ez már a hetvenes évek óta létező dolog, ezzel készítik fel az ingatlanokat az eladásra, hogy a vevőknek megmutassák a lakás legjobb arcát.

- Mit jelent ez a gyakorlatban?

- Azt, hogy hogyan lesz vonzó, hogy lesz személytelen egy lakás úgy, hogy bárki beleképzelhesse magát. A saját lakásomból annak idején kiköltöztünk, átfestettük, megcsináltunk mindent, ami még az előtte lévő felújításkor elmaradt. Profi fotóst hívtam, olyan hirdetési szöveget írtam, amiben a vevőket helyeztem a középpontba.

Akkoriban 30 millió körül mentek ezek a lakások azon a környéken. Végül a lakásunkat 43,5 millióért tettem fel, és 2 napon belül alku nélkül elkelt.

Még licitáltak is egymásra a vevők. Utána azzal szembesültem, hogy nem tudom kielégíteni az összes vevőjelölt igényét, ezért eldöntöttem, hogy csinálok nekik egy másik lakást. Amikor elkezdtem keresni az ő igényeiknek megfelelő ingatlant, akkor jöttem rá, hogy mekkora potenciál van a piacon. Vettem is egy lakást, ugyanez a forgatókönyv megismétlődött, és már 20 millióval voltunk pluszban, amit az építkezésre tudtunk szánni. 

- Mitől működik ez a módszer?

- Hetven és nyolcvan százalék között van azoknak az aránya, akik ingatlanvásárláskor jó vagy nagyon jó állapotú lakást keresnek. Sajnos a piaci kínálat nem találkozik az elvárásaikkal. Amit ma tanítok, a stratégián alapuló megtérülés számítás, piacelemzés és árazási stratégia. Ezen a három dolgon alapul a módszer, amit kidolgoztam, és ehhez adódik hozzá az értéknövelést megcélzó gondolkodás, hogy hogyan tudunk értékesebbé tenni egy lakást. 

Amerikában egy home stager elmondja, hogy a falat le kell festeni, hogy minél tágasabb, világosabb legyen a tér, rakj rendet, szanáld ki a felesleges bútorokat, cseréld ki az izzókat a lámpában. Az MSP Home Staging ennél jóval több.

- Hogy fogalmaznád meg az MSP Home Staging lényegét?

- Az otthonunk mi magunk vagyunk. Nekünk így tetszik, és nagyon nehéz vevőkompatibilissé tenni, mert nehéz elképzelni, hogy mindenki másnak meg nem fog annyira tetszeni.

Egy nagyon letisztult, nagyon semleges, nagyon személytelen teret kell megmutatnunk, hogy mindenki számára befogadhatóvá váljon az az ingatlan, legyen az idős vagy fiatal.

Kulcsgondolat, hogy száz emberből csak négy lát a térben, és a többinek meg kell mutatni. Nem látnak a térben, nem tudják elképzelni, hogy ez itt most a nappali, vagy itt elfér egy kanapé, nincsen térmélység-érzékelésük. Ezért pont annyi bútornak és dekornak kell lennie a térben, ami megmutatja, hogy mire lehet ez neked jó. 

Amikor el akar valaki adni egy ingatlant, akkor ő mint eladó innentől nem számít. Azért is tudatos vevőközpontú ingatlan felkészítésnek nevezem a home staginget magát, hogy tudatában legyünk annak, hogy ha lépéseket teszünk, ha nem sajnáljuk a pénzt, időt, energiát, akkor az sokszorosan meg fog térülni.

Nemcsak az ingatlan értékét növeljük így meg, de könnyen, gyorsan eladhatóvá válik, hiszen megtestesíti a vevők vágyait.

Arra kell törekedni, hogy a tér mutassa a térarányokat, legyen hangulatos, legyen vonzó és legyen otthonos, hogy beindítsa azt a bizonyos fantáziát, hogy akár a vevők kilencven százaléka is belelássa magát.

- Ez így nagyon jól hangzik, viszont mi van akkor, ha valaki úgy akarja eladni a lakását, hogy ő maga még benne él és használja a mindennapokban?

- A felkészülés folyamata alatt nyolcvan százalék kiköltözik. Ha nem költözik ki, akkor egy nagyobb perspektívát kell nézni, hogy hova akarsz eljutni, hogy milyen út első lépése ez, hogy eladod a lakásodat. Építkezel? Kisebb lakásba költözöl? Nagyobba mész? Albérletben élsz majd, vagy külföldre költözöl? Tehát a kérdés az, hogy mi a te sztorid, és erre kell megoldást adni.

Nem mindegy, hogy száz- vagy százhúszmillióért kel el az ingatlan. Akik ezt felfogják, azok egy stratégiát fognak az egész folyamatra kidolgozni, aminek lényege, hogy úgy add el a lakást, hogy a legtöbbet hozod ki belőle.

Ezért szoktam mondani, hogy amikor elhatározod, hogy eladod a lakásod, már nem a tiéd az ingatlan, nem a te kényelmedet kell, hogy szolgálja.

Ott a vége, az elhatározás pillanatában, és mostantól már a vevőt kell a középpontba helyeznünk. Tehát benne lakhatsz még, de szellemként a föld fölött egy méterrel lebegve. Ez a gondolat legyen a fejedben, hogy már csak bérlőként élsz benne, megtűrt személy vagy tehát.

Tanácsadáson régen mindig megkérdeztem, hogy ha felrakjuk a hirdetést, és két nap múlva itt lesz a foglaló az asztalon, mi van utána. Ha hiszed, ha nem, az emberek 99 százaléka meglepődik, pedig ezek már azok, akik odahívtak. Tehát akkor szembesül vele, hogy ez meg fog történni. Ennyire nem lát előre, és valószínűleg ezért nem tud tudatosan lépéseket tenni a nagy többség. Meglepődnek, szabályosan megijednek, hogy úristen, hát ezt még nem is gondoltam végig.

A költözés, a dobozolás, a szanálás akkora lelki terhek, hogy először arról kell beszélgetni, hogy ezt hogyan oldod meg. Tehát húsz százalék marad, ők viszont tényleg kipakolják a holmik kilencven százalékát, és elmondják, hogy képzeld el, ahogy eldöntöttem az eladást, azonnal jöttek a lehetőségek. 

- Miért lehet ennyire nagy összegeket nyerni néha apró változtatásokkal?

- Amit a tudatos felkészítéssel meg lehet nyerni, az abból fakad, hogy az eladók nem akarnak semmit se csinálni, majd a vevő megcsinálja, mondják. A vevők nyolcvan százaléka meg a készet akarja. Egyik fél sem akar semmit se csinálni. Számomra itt derült ki, hogy ez egy teljes piaci rés, tehát nem véletlenül kapsz plusz három- vagy tízmilliót. Befekteted az idődet, az energiádat, megtanultad, hogy kell csinálni, pénzt fektettél bele, mert kijavítottad a hibákat, kifestettél. Úgy adod tovább az ingatlant, hogy az azonnal használható, kulcsrakész és vonzó.

- Ebben a képben hol vannak az ingatlanosok? Jó-e, ha bekerülnek, vagy nem jó? Sok ingatlanos ugyanis, amikor belép egy eladás előtt álló lakásba, azonnal leviszi az árat és alulárazza.

- Amiről mi itt beszélünk, az egy win-win szituáció. A mottóm a következő: „szépet alkotni, örömöt adni”. Tehát, ha van egy 80 milliós lakás, amire ráköltesz 800 ezret, akkor annak az lesz az eredménye, hogy 85 millióért pillanatokon belül eladod, mert vonzó lesz.

Ha meg nem csinálsz semmit, akkor 80 helyett valaki megveszi hosszas unszolásra mondjuk 76 millióért, és már kilencmilliót elvesztettél. Nem kell belehalni abba, hogy piacképes állapotra felhozz egy lakást, ez egy menedzselhető dolog, és nagyon is megvan az eredménye. 

Az ingatlanos egyáltalán nem rossz dolog, az ingatlanértékesítési folyamatban nagyon is megvan a helye. A négyezer embernek, akik eljöttek a képzéseimre, körülbelül 10 százaléka ingatlanos, tehát négyszáz ingatlanos már hallott róla, és aki ezt érti, aki többet akar, aki értéket akar az ügyfelének adni, akinek megvan ez az értékesítési vénája és ez az értékteremtő hozzáállása, azok így dolgoznak.

Tizennégy év munkája, tíz év oktatása alapján most már elmondhatjuk, hogy két százalék a felkészített lakások aránya Budapesten. Európában nagyon gyerekcipőben jár ez, bármilyen furcsa. 

- Mit ad a könyv az olvasóknak?

- Mint alapmű lerakja az alapokat. Úgy akartam megmutatni a home staginget, hogy az, aki semmit nem tud erről az egészről, annak ez legyen a valósága. A módszer minden ingatlannál működik, helytől és attól függetlenül, hogy egy panelről beszélünk, vagy egy rózsadombi házról.

- Mi jön a könyv után a te életedben?

- Mondanám, hogy pihenés, de szerintem váltásban vagyok, mert inkább könyvírás az, ami még jönne. Most csak az alapokat tettem le négyszázhatvannégy oldalon, de van még a tarsolyomban másik négy könyv. A hosszú távú vízióm az, hogy író vagyok, és nagy hatású előadó, aki tényleg ezrek életére van egyszerre hatással. 

A nemzetközi terjeszkedés ezzel együtt cél, hiszen Olaszországban éltem, a mai napig mindig visszajárunk, és nagyon nagy potenciál van home staging téren ott is. Ötéves perspektíva a kiköltözés is, és az, hogy teljesen áttegyem oda a fókuszt, vagy akár Európába. Most már európai védjegyoltalom alatt áll ez a módszertan. Ezek a tervek, és majd meglátjuk, hogy ebből mi valósul meg. Általában, amit kitalálok, azt megvalósítom az eddigi tapasztalatok alapján, úgyhogy tervekben nincs hiány. A nagy kérdés, hogy mi az, amivel a legtöbb jót tudom hozni a világba.

(Képek: Dr. Somogyi Patrícia.)

• lakás
• lakásvásárlás
• berendezés
• otthon szépítés
• szakértő
• ingatlan
• ingatlanpiac
• vásárlás
• eladás
• képzés
• adásvétel
• könyv
• módszer
• tér
• költözés
• home staging
• interjú
• exkluzív
• Otthon