Anyagilag is jobban járhat, aki előszerződést köt ingatlanvásárláskor: az ügyvédet kérdeztük, mikor érdemes így tenni

A szerződéskötés az ingatlanvásárlási folyamat meghatározó része, ám azt sokan nem tudják, hogy az eladó és a vevő nemcsak végleges, de előszerződést is köthet.

Az előszerződés természetesen nem azonos szintű megállapodás, mint egy végleges, ám más is a funkciója. Noha megkötése nem kötelező érvényű, és nem is elmulaszthatatlan, de egyes esetekben kifejezetten tanácsos, sőt, akár anyagi szempontból is előnyösebb helyzetet teremthet. Bár sokan aggódnak, hogy az előszerződés kötelezettségekkel jár, de indokolt esetben megtagadható a későbbi, végleges szerződés megkötése. Dr. Markó-Lévai Szófia ügyvédet kérdeztük meg a témában.

Mi az előszerződés?

Miután nem széles körben ismert fogalomról van szó, elöljáróban érdemes tisztázni, pontosan milyen dokumentum az előszerződés, és milyen megállapodást tartalmaz.

- Ha a felek abban állapodnak meg, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit, úgy előszerződésről beszélünk. Előszerződés során tehát a felek abban állapodnak meg, hogy később szerződést fognak kötni egymással - magyarázza az ügyvéd.

Előszerződést, természetesen, számos adásvételi szituációban lehet kötni, de jelen esetben az ingatlanvásárlásra nézvést járjuk körül a kérdést. Fontos látni, mi a különbség az előszerződés és a végleges adásvételi szerződés között ingatlan-adásvétel esetén.

- Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Ingatlan-adásvételre vonatkozó előszerződést tehát kizárólag írásban lehet kötni. Lényeges különbség az előszerződés és az adásvételi szerződés között, hogy az előszerződés nem kerül a földhivatal részére benyújtásra, az előszerződés az ingatlan-nyilvántartásban semmilyen joghatást nem képes kiváltani. Ezzel szemben az adásvételi szerződést az ügyvéd a szerződéskötéstől számított 30 napon belül köteles benyújtani a földhivatalba, és a vevő tulajdonjogának bejegyzése széljegyre kerül, így elkerülhető az ingatlan időközbeni megterhelése vagy többszöri eladása.  

Az előszerződésben meg kell állapítani az adásvételi szerződés lényeges feltételeit. Fontos, hogy az kellően részletes legyen, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor ne legyen vitás kérdés a felek között. Jó esetben az előszerződés már a végleges adásvételi szerződés szövegét tartalmazza - részletezi dr. Markó-Lévai Szófia.

Mikor érdemes előszerződést kötni?

Noha az ügyvéd szerint ingatlan-adásvétel esetén a legtöbb esetben az előszerződés-kötés nem indokolt, de vannak olyan élethelyzetek, amikor mégis érdemes lehet előszerződést kötni. Van, hogy az előszerződés biztosítja a vevő érdekeit, más esetben akár anyagilag is a hasznára lehet.

- Ha az ingatlan tulajdonosa elhunyt, és az örökös még nincs bejegyezve tulajdonosként az ingatlan-nyilvántartásba, indokolt lehet az előszerződés-kötés, melyben a leendő tulajdonos és a vevő megállapodhatnak, hogy az örökös tulajdonjogának bejegyzését követően adásvételi szerződést kötnek egymással.

Akkor is indokolt, ha a vevő építési telket kíván megvásárolni, azonban a területen valamilyen felépítmény található, és a telek besorolása emiatt nem beépítetlen terület. Az előszerződésben a felek megállapodhatnak, hogy az eladó elbontja az építményt, és átminősítteti az ingatlant beépítetlen területté, így a vevő igénybe tudja venni a telekvásárláshoz kapcsolódó illetékmentességet.

Az előszerződés-kötés abban az esetben is javasolt, ha néhány hét vagy hónap múlva az eladó adómentesen tudná értékesíteni az ingatlant. Az ingatlan szerzését követő 5. évben már nem kell adót fizetni az ingatlan eladáskor. Az előszerződésben a felek megállapodhatnak, hogy az adásvételi szerződést a felek az évfordulót követően kötik meg - mondja dr. Markó-Lévai Szófia.

Mikor lehet megtagadni a szerződéskötést?

Felmerül a kérdés, hogy egy meglévő előszerződés kötelezi-e bármire a feleket, azaz hogyha utólag meggondolnák magukat, és mégsem szerződnének, akkor megtagadhatják-e a végleges adásvételi szerződést megkötését.

- Valamelyik fél akkor tagadhatja meg a szerződéskötést, ha bizonyítja, hogy az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené, ha a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható, ha a körülmények megváltozását nem ő idézte elő, illetve ha a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe. Egyéb esetben, ha valamelyik fél a szerződéskötést megtagadja, a másik fél bírósághoz fordulhat, és a szerződést a bíróság létrehozhatja az előszerződésben meghatározott feltételekkel - mondja az ügyvéd.

Ingatlanvásárlás befektetésként

Vajon mennyire éri meg lakást vagy házat vásárolni befektetésként? Az ingatlanszakértőt kérdeztük.

• szerződés
• előszerződés
• ingatlan
• lakásvásárlás
• ügyvéd válaszol
• Otthon