Milliókat bukhatsz a lakáshitelen!

A kockázat nem befolyásolja a keresletet. Ezt pedig mi sem bizonyítja jobban, mint a devizahitelek szárnyalása. E kockázat mértéke azonban eltérő a különböző devizák esetében.

A forintnál csak a dollár népszerűtlenebb

A forinthiteleknél kedvezőbb, hazánkban 2003-ban megjelenő devizahitelek egyre dinamikusabban terjednek. A DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda elemzése szerint az új lakások építésére, vásárlására felvett támogatott forinthitelek 62,8 milliárd forintot tettek ki 2007-ben, míg 2006-ban ez az összeg még 104,7 milliárd forint volt.

A hitelfelvevők száma 16.396-ról 11.213-ra csökkent, az egy szerződésre jutó hitel nagysága pedig 6 millióról 5,6 millió forintra változott. Mindez nemcsak annak köszönhető, hogy a devizahitel igénylési folyamata jóval egyszerűbb a forintalapú hitelek felvételénél, hanem annak is, hogy a devizában felvett összeg a legtöbb banknál szabadon felhasználható, lakásvásárláson kívül felújításra, vagy akár áthidaló kölcsönre is fordítható.
A hitelösszeg ráadásul magasabb, a futamidő pedig hosszabb, mint a forintalapúaknál: az ingatlanfedezetű devizahitelek esetén akár a 30-50 millió forintot is elérheti, a futamidő pedig egyes bankoknál, például a CIB-nél és az Erste Banknál akár 35 év is lehet. Egyetlen fekete bárány található a devizahitelek között, mely még a forintnál is kevésbé népszerű: a dollár.

Fejletlen a pénzügyi kultúránk

2007-ben egy újabb lehetőséggel bővült a lakossági bankpiac: a jenalapú hitellel. A nemzetközi összevetésben rendkívül alacsonynak, 0,5%-osnak bizonyuló japán kamatszint még a magyarországi adósok körében rendkívül népszerű svájci franknál is olcsóbb hitelfelvételt tesz lehetővé. A legtöbb szakértő ugyanakkor a japán kamatszint emelkedésére számít 2008-ban.
A japán jen árfolyama ugyanis az elmúlt kilenc év tapasztalatai szerint sokkal nagyobb mértékben szokott ingadozni a forinttal szemben, mint a többi deviza kurzusa, és már jó ideje mélyrepülésben van.

Dr. Gergely Károly, a Magyar Bankszövetség tagja, a Fundamenta-Lakáskassza Lakás-takarékpénztár Zrt. vezérigazgatója szerint a jen népszerűsége annak köszönhető, hogy a hazai hitelt kereső közönséget elsősorban a havi teher nagysága orientálja, és csak minimális mértékben érzékeny a hitelhez kapcsolódó egyéb tényezőkre, nevezetesen a kamat- és az árfolyamkockázatra, de akár a futamidőre is.
Ennek magyarázata a pénzügyi kultúránk relatív fejletlenségében rejlik, amely helyzetben fokozottan felvetődik a hitelt kínáló intézmények felelősségének a kérdése. A jen ráadásul a frankhoz képest is további kockázatokat hordoz – részben a gazdaságaink egymástól való távolsága, részben a sok éves mélyponton lévő kamatok miatt –, ezért a PSZÁF többszöri figyelemfelhívásának hatására a Bankszövetség önkorlátozásra kérte fel a jenben hitelező mindössze két intézményt – azaz az OTP-t és a K&H-t.

Aki mer, az nyer

A jenhitel kockázata tehát nem sokkal magasabb, mint a többi devizahitel esetében, ahol a hitel kamata szintén nem csak az adott bank által meghirdetett kamatperiódusok lejártával, azaz egy vagy félévente, illetve két-három havonta, hanem az időközben csökkenő vagy növekvő forintárfolyam miatt is változhat. Néhány bank, például az OTP, akkor is emeli a devizaalapú hitel kamatlábát, ha egy adott perióduson belül alakul át piaci környezet.

A forint erősödése értelemszerűen a törlesztőrészletek csökkenését, gyengülése pedig a törlesztőrészletek növekedését vonja maga után. Egy olyan mértékű forintárfolyam-romlást azonban, mely jelentősen veszélyeztetné a devizahiteleket, a jegybank is megakadályozhat, amennyiben inflációs célja elérése érdekében már hamarabb kamatot emel.

Négy éven belül kétszer annyi lakáson lesz jelzálog

Gyuris Dániel, az FHB vezérigazgatója nemcsak a forintalapú hitelek háttérbe szorulását tartja aggasztónak, hanem a svájcifrank-alapú hitelek nagy térnyerését is a többi devizával szemben. Kritikus helyzet állhat elő ugyanis, ha a reáljövedelmek jelentősebb csökkenése forintgyengüléssel és svájci alapkamat-emeléssel esik egybe. A vezérigazgató szerint a lakáshitelek esetében egyelőre mindössze az adósok 3-4%-a nem képes kifizetni az emelkedő törlesztőrészleteket, de a bankok a megtérülés kalkulálásakor nem is számolnak nagyobb aránnyal.

Gyuris szerint ugyanakkor nincs ok aggodalomra, hiszen a lakáshitel-piac még a nagy boom előtt áll. Jelenleg a magyarországi lakások mindössze 20%-a terhelt jelzáloggal, és ez az arány 2012-re akár az 50%-ot is elérheti.

• pénz
• hitel
• ingatlanpiac
• buktató
• adósság
• lakás- és pénzügyek
• Otthon