A tulajdonos vagy a haszonélvező szava döntő az ingatlanban? Az ügyvéd válaszolt

Egy ház vagy lakás tulajdonosának lenni egyértelmű és tiszta szerepkör, ám határozott körvonalai valamelyest elmosódnak, ha az ingatlannak egy haszonélvezője is van.

A két szereplő erőviszonyai sokak számára nem egyértelműek, és számos kérdés felmerül: ki bír döntő szóval, ki az, aki felelősségre vonható egy, az ingatlannal kapcsolatos mulasztásért, vagy épp ki fizet a lakáson vagy házon elvégzendő esetleges javításokért. Annak érdekében, hogy a haszonélvezeti jogokat tisztábbá tegyük, dr. Dobozy Lilla ügyvédhez fordultunk.

Mi a haszonélvezeti jog lényege?

Az első és legfontosabb, hogy tisztában legyünk a haszonélvezet mibenlétével: mire vonatkozhat, mit jelent az, ha valaki valaminek a haszonélvezője, és az illető hová helyezhető a hierarchiában a tulajdonoshoz viszonyítva.

- Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja, és hasznait szedheti. A haszonélvezet fennállhat ingatlanon, ingó dolgokon és jogokon is, kiterjedhet a dolog egészére vagy annak egy részére. A haszonélvezeti jog lehet természetes személyt megillető, mely korlátozott időre és legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn, és jogi személy javára vonatkozó, mely korlátozott időre, de legfeljebb ötven évre engedhető. A határozatlan időre alapított haszonélvezeti jog ötven évig áll fenn.

Az ügyvéd így folytatja:

- Amennyiben ingatlanra vonatkozik, a haszonélvezeti jog személyhez kötött jogosultság, ami az ingatlant terheli, és valójában a haszonélvező a tulajdonost megelőzően birtokolhatja, használhatja az ingatlant.

Haszonélvezeti jog keletkezhet jogszabályi, hatósági vagy bírósági rendelkezésnél fogva, valamint szerződéses megállapodás alapján. Jogszabály alapján például az özvegynek haszonélvezeti joga keletkezik az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési bútorokon. Szerződés alapján jön létre haszonélvezet, amikor például a szülő a gyermekének ingatlant vásárol, és az ingatlanra az ingatlan adásvételi szerződésben foglaltak szerint a szülőnek a gyermek ingatlanán haszonélvezeti joga keletkezik, erre sokszor amiatt kerül sor, mert így a szülő kontroll alatt tudja tartani a gyermeknek adott lakást, mivel nélküle nem tudja a gyereke hitellel sem megterhelni az ingatlant, illetve eladni is csak a haszonélvezettel együtt tudja, ami viszont kevésbé forgalomképes, hiszen egy idegen személynek nem lesz kecsegtető, hogy vegyen egy lakást, amit egyébként más használhat, hasznosíthat.

A legismertebb jogszabályon alapuló haszonélvezet a túlélő házastárs holtig tartó haszonélvezeti joga az elhunyt házastárssal közösen használt ingatlanon. Ezzel a túlélő házastárs korábbiakhoz megszokott körülményeit biztosítják, emiatt az örökösök nem követelhetik az özvegytől, hogy a haszonélvezeti jogának megváltását fogadja el, viszont az özvegy maga bármikor kérheti, hogy a tulajdonosok váltsák meg a haszonélvezeti jogát, azaz fizessék ki. Ingatlan esetén a haszonélvezeti jogot be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, ingó esetén pedig a birtokátruházás (átadás) szükséges - mondja dr. Dobozy Lilla.

Kinek a szava erősebb?

Sokakban felmerül a kérdés, hogy ha egy ingatlannak haszonélvezője is van, akkor neki vagy pedig az ingatlan birtokosának, a tulajdonosnak erősebb a szava.

- Haszonélvezeti jog fennállása esetén a haszonélvezeti jog jogosultja a valaki más tulajdonában lévő dolgot birtokolhatja, használhatja, és hasznait szedheti, viszont lényeges korlátja, hogy nem rendelkezhet vele, tehát a tulajdonos az, aki ezt megteheti. Ez azt jelenti például, hogy a haszonélvező nem adhatja el a haszonélvezet tárgyát, míg a tulajdonos dönthet úgy, hogy a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant eladja akként, hogy a haszonélvezeti jog az adásvételt követően továbbra is fennmarad, azonban a korábban említettek szerint ez azért kevésbé piackénes, mint egy tehermentes szerzés.

További példa, hogy a haszonélvezeti jog jogosultja bérbe is adhatja a haszonélvezet tárgyát, és ebben az esetben a bérleti díj a haszonélvezőt illeti meg. Fentieken túl a tulajdonosnak joga van a haszonélvezet tárgyát banki kölcsönnel megterhelni, bár ebben az esetben be kell vonnia a hitelügyletbe a haszonélvezőt is. 

A fenti példákból kitűnik, hogy a haszonélvezeti jog a használat szempontjából, mondhatni, erősebb jogosultság, mint a tulajdonjog arra tekintettel, hogy a haszonélvezeti jog jogosultja a tulajdonossal szemben is elsőbbséget élvez bizonyos jogosultságok gyakorlásában, de lényeges korlátja a rendelkezés - mondja az ügyvéd.

Ha a haszonélvező és a tulaj egy fedél alatt lakik

Előfordulhat, hogy egy ingatlan tulajdonosa és haszonélvezője is szeretné az adott házat vagy lakást otthonaként használni. Ebben az esetben érdekes helyzet alakul ki, mert a tulajdonos nem dönthet önszántából úgy, hogy beköltözik, és még az együtt lakásról sem határozhat egyedül.

- Amennyiben a haszonélvező a haszonélvezetével terhelt ingatlant lakhelyeként birtokolja, úgy az ingatlan tulajdonosa nem lesz jogosult a lakás használatára. Amennyiben a haszonélvező lemond a lakás használatának jogáról, úgy a tulajdonos használhatja az ingatlant, illetve engedheti a haszonélvező, hogy a tulajdonos is ott lakjon vele egy időben, de itt az a lényeges, hogy a birtoklás, használat és a hasznosítás is csak akkor illeti meg a tulajdonost, ha a haszonélvező nem él a jogaival - magyarázza az ügyvéd.

Az élet teremthet olyan szituációt, hogy az egy fedél alá költöző haszonélvező és tulajdonos között konfliktus bontakozik ki. Ha a helyzet elmérgesedik, akkor még az is megtörténhet, hogy az egyik fél felszólítja a másikat a távozásra. A kérdés az, hogy valaki tulajdonosként kiebrudalhatja-e haszonélvezőt, vagy a másik oldalról, elküldheti-e a haszonélvező a lakás birtokosát?

- A Polgári Törvénykönyv rendelkezése szerint a haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.

Ha leegyszerűsítve nézzük, akkor a használatnál a haszonélvező „parancsol”. Tehát a haszonélvező, amennyiben birtokolni kívánja az ingatlant, ezt megteheti, a tulajdonos ezt tűrni köteles - válaszolja az ügyvéd.

Természetesen a tulajdonos sem marad jogok nélkül az ügyvéd magyarázata szerint.

- A tulajdonosnak ellenőrzési joga van, melynek keretében megnézheti, hogy a haszonélvező rendeltetésszerűen használja-e az ingatlant. Ha azt tapasztalja, hogy a rendes gazdálkodás szabályait nem tartja be (például nem fizeti a közüzemi számlákat, rongálja az ingatlant), akkor biztosítékot követelhet, amely fedezetet nyújt számára ezen költségekre. A tulajdonos bírósághoz fordulhat a haszonélvezeti jog gyakorlásának felfüggesztése érdekében abban az esetben, ha a haszonélvező nem ad biztosítékot.

Mivel az ingatlanokat nem mindig lakni, sokszor inkább kiadni szeretnék, a haszonélvezet fennállása esetén kérdésessé válhat, hogy ki dönt arról, hogy bérbe adják-e az ingatlant, és ami még fontosabb, kinek a zsebébe vándorol a bérleti díjként kapott összeg.

- Haszonélvezeti jog fennállása esetén a haszonélvezeti jog jogosultja a dolgot birtokolhatja, használhatja, és hasznait szedheti, és ebből eredően a haszonélvező bérbe adhatja az ingatlant. Ebben az esetben a bérleti díj a haszonélvezőt illeti meg - válaszolja az ügyvéd.

Az ingatlannal járó felelősségről, kötelezettségekről

Jogos a kérdés, hogy ki az, aki az ingatlannal járó kötelezettségek teljesítéséért vagy a teljesítés elmulasztásáért felelős lehet: vajon melyik felet veheti elő egy közműszolgáltató, ha számlatartozás áll fenn?

- A haszonélvezeti jog jogosultját terhelik az ingatlan használatával kapcsolatban felmerülő költségek, így a közüzemi számlák is, mint használattal kapcsolatos költségek. Ha nem fizeti maga után a fogyasztást, azt tőle fogják követelni - mondja az ügyvéd.

A kiadások kapcsán érdemes szót ejteni arról is, hogy melyik fél fizeti az esetleges javításokat, hiszen bármikor előfordulhat, hogy valami elromlik az ingatlanban, vagy épp cserére szorul. Lényeges megkülönböztetni, kié a felelősség, és ki viseli a költségek terhét - meglepő a felállás.

- A haszonélvezeti jog fennállásától függetlenül a tulajdonost terheli a kárveszély viselésének kötelezettsége, azaz a tulajdonos viseli a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

Viszont a dologban bekövetkezett károkért a haszonélvező felelős, kivéve, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható.

Ugyan a javítási költségek a tulajdonost terhelik akkor is ha nem ő használja a dolgot vagy ingatlant, viszont ha a haszonélvező észleli, hogy munka elvégzése szükséges, akkor fel kell szólítania a tulajdonost a munkák elvégzésére, ennek elmaradása esetén pedig elvégezheti maga, és utóbb követelheti a tulajdonostól a költségek megfizetést - mondja az ügyvéd.

Nemcsak javítási feladatok, de bizonyos átalakítási munkálatok ötlete is felmerülhet, és nem biztos, hogy mindkét fél egyetért az elképzeléseket illetően. Érdekes, hogy az ingatlanon végzett esetleges módosításokba csak egy bizonyos esetben van beleszólása a tulajnak.

- A haszonélvező a használati jogosítványból eredő jogaival élve dönthet egyedül úgy, hogy megváltoztatja az ingatlant azzal a feltétellel, hogy a haszonélvező jogának gyakorlása során a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni. A haszonélvező sem jogosult illegális átalakítást végezni, a tulajdonos ellenőrizheti a haszonélvezőt, s ha ilyet tapasztal, akkor azzal szemben felléphet - mondja az ügyvéd.

A haszonélvezeti jog megszüntetése

Megtörténhet, hogy a tulajdonos idővel szeretné megváltoztatni korábbi döntését, és a továbbiakban nem szeretné, ha a haszonélvező jogai megmaradnának. Az ügyvéd szerint van mód a haszonélvezet megszüntetésére:

- A haszonélvezetnek jogügylettel való megszüntetéséhez a haszonélvező lemondó nyilatkozata; ingatlanon, illetve ingatlan-nyilvántartásba vagy más közhiteles nyilvántartásba bejegyzett jogon fennálló haszonélvezet esetén a haszonélvezeti jognak a nyilvántartásból való törlése is szükséges. A haszonélvezeti jogról a haszonélvező egyoldalúan is lemondhat ingyenesen vagy ellenérték fejében is.

Amennyiben nem merül fel a haszonélvezeti jog megszüntetésének a gondolata, a jogosultságok akkor sem szólnak örökre.

- A haszonélvezet megszűnik a határozott időtartam lejártával, a jogosult halálával vagy jogutód nélküli megszűnésével, továbbá ha a haszonélvező válik a tulajdonossá. Ha a haszonélvezet tárgya megsemmisül, a tulajdonos nem köteles azt helyreállítani, így a haszonélvezeti jog szintén megszűnik - válaszolja dr. Dobozy Lilla.

Amit nem tehet meg a főbérlő

A haszonélvezői és tulajdonosi jogokhoz hasonlóan sok kérdést vet fel a bérlő és tulajdonos viszonya is. Ki milyen jogokkal élhet? Erről kérdeztük dr. Dobozy Lillát.

• jog
• ügyvéd
• ügyvéd válaszol
• ingatlan
• haszonélvezeti jog
• Otthon