Félretenné, kérem?

Félretenné, kérem?

Ez a kérdés inkább hangzik el egy cipőboltban, mint egy ingatlannal kapcsolatban. Lakást ugyanis nem "tesznek félre", ha azonban a vásárlási szándékod komoly, lehetőséged van ezt némi összeggel jelezni.

Vételi igényedet a kiválasztott ingatlanra hivatalosan foglalóval jelezheted, ez a fogalmat azonban semmiképpen sem szabad összetévesztened az előleggel, amelyről a későbbiekben még szót ejtünk.

A foglaló ugyanis komoly szerepet tölt be a lakásvásárlás folyamatában: megerősíti a felek adásvételi szándékát és egyben bizonyítja annak létrejöttét, valamint megnehezíti a szerződéstől való elállást, tehát egyfajta biztosíték is egyben. Hogy mi, vagy mekkora összeg képezze a foglalót, illetve hogy átadására időben mikor kerüljön sor, a felek előzetes megállapodásától függ, amelyet nem kötelező írásba foglalni, arról azonban határozottan nyilatkozni kell, hogy az átadott vagyontárgy vagy pénzösszeg nem előlegként került átadásra, hanem a foglaló szerepét tölti be.

Mekkora összeggel foglalózz?

Mint ahogy azt említettük is, a foglalónak nem kell feltétlenül pénzösszegnek lennie.
A felek előzetes megállapodásán múlik, hogy mit fogadnak el annak, ennél fogva a foglaló szerepét akár bármilyen ingóság is képezheti, a lényeg, hogy annak elvesztése – a szerződéstől való esetleges elállás esetén – komoly hátrányt jelentsen. Ezt kell figyelembe venni a foglaló mértékének meghatározásakor is, ha azt pénzben fizeted. Mértékét semmilyen kötelező előírás nem szabja meg, az általános gyakorlat szerint azonban általában a vételár 10%-ával megegyező nagyságú összeg az elfogadott, mely beleszámít a vételárba. (Az indokolatlanul nagy összeget a bíróság mérsékli.)

Mikor van itt a foglaló ideje?

Mielőtt bármit is aláírsz, illetve kifizetsz, fontos tudnod, hogy a foglaló szervesen összekapcsolódik az adásvételi szerződéssel, és csak akkor érvényes, ha közjegyző vagy ügyvéd által ellenjegyzett szerződés társul hozzá.
E szoros kapcsolódásból következően a foglaló átadása akkor történik, amikor a megvásárolandó ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést aláírtad. Ekkor azonban át kell adnod a foglalót, ellenkező esetben ugyanis már nem minősül foglalónak semmilyen összeg vagy ingóság. A szerződés aláírásakor átadott előleg sem minősíthető át foglalónak, ha azonban a szerződést megelőzően már fizettél előleget, azt az aláírás időpontjában még átminősítheted. Érdemes ezeket fejben tartani, a foglaló nem fizetése ugyanis komoly következményekkel járhat.

Ha a szerződés mégsem jön létre

Sajnos, előfordulhat, hogy bár mindkét fél megtett minden tőle telhetőt – vagy legalábbis úgy tűnik -, az előzetes megállapodások és foglalók ellenére a szerződés mégsem jön létre. Bár ilyen esetekben sokszor nehéz megállapítani, hogy mi vagy ki miatt hiúsult meg az ügylet, a felelős megtalálásán sok múlik.
Ha ugyanis kiderül, hogy a vevő hibájából nem jött létre a szerződés, a vevő búcsút inthet a foglalóként átadott összegnek vagy ingóságnak. Még súlyosabb azonban a helyzet, ha az eladó a felelős: neki ugyanis kötelessége ez esetben kétszeresen visszaadni a foglalót a vevőnek, vagy ingóság esetén az ingóságot visszaadnia és annak értékét is kifizetnie. (Fontos tudnod, hogy nem jelenti egyértelműen a szerződéstől való elállást, ha vevőként veszni hagyod a foglalót, az eladó ez esetben ugyanis még mindig követelheti a szerződésben rögzített kötelezettségeket, valamint a foglalón kívüli kárának megtérítését.)

Hogy még véletlenül se kerülhess ilyen szituációba, fontos tisztában lenned azzal, hogy milyen felelősség terhel a vevői, illetve az eladói szerepben.
Eladóként például köteles vagy teljes körű tájékoztatást nyújtani az eladásra szánt ingatlan állapotáról, következésképpen például arról, hogy beázik-e a lakás, vagy van-e valamilyen rejtett hibája, ami a szerződéstől való elállásra kötelezheti a vevőt.
Vevőként nagyon fontos arra ügyelned, hogy teljesíteni tudd a szerződésben meghatározott feladataidat, így például a vételár előteremtését, illetve annak a meghatározott időpontban történő átadását.

Természetesen előfordul olyan eset is, amikor a szerződő felek önhibájukon kívül kénytelenek elállni az adásvételtől, ide értendőek az olyan extrém példák is, mint az ingatlan leégése, vagy bármilyen okból történő megsemmisülése. Ez esetben a foglaló egyszerűen visszajár a vevőnek, az eladó ilyenkor nem köteles azt kétszeresen megtéríteni.

Az ügyvédek felelőssége

Az ügyvédnek nemcsak a szerződés elkészítésében kell részt vennie, és az aláírásakor jelen lennie: kötelezettsége mindezek mellett például a foglaló természetéről és fogalmáról, valamint jogi következményeiről is tájékoztatnia a szerződő feleket.

A foglaló tehát, annak ellenére, hogy tárgya és mértéke a felek előzetes megállapodásától függ, jogilag szabályozott. Érdemes tudni például, hogy az eladó által foglalóként meghatározott, aránytalanul magas összeget a bíróság a vevő érdekeit szem előtt tartva mérsékelheti.

• lakásvásárlás
• lakás- és pénzügyek
• Otthon