Ha az albérlő nem fizet, és nem akar kiköltözni: az ügyvédet kérdeztük a bérbeadót védő törvényekről

A lakáskiadás jó hozamú befektetés, ám egy ingatlan bérbeadása számos kockázattal járhat.

A beköltözőről sokszor csak utólag derül ki, hogy nem akar vagy nem tud bérleti díjat fizetni, nem vigyáz az ingatlan és a bútorok épségére, nem intézi a közüzemi számlákat, vagy épp a felszólítás ellenére sem akar elköltözni. Dr. Dobozy Lilla ügyvédet kérdeztük meg, mit tehet a bérbeadó az ilyen esetekben.

Egy gyakori kérdés: kit véd inkább a törvény?

Mindkét fél, a lakó és a lakás tulajdonosa is úgy vélheti, vitás helyzetekben őt illeti a védelem a jog részéről.

Az ügyvéd így magyarázta:

- A magyar jogi szabályozás a birtokvédelem eszközeivel elsősorban a lakásban lévő birtokost (bérlőt) védi. A Ptk. szerint a birtokost a birtokvédelem mindenkivel, így a tulajdonossal szemben is megilleti.  Ez azt jelenti, hogy például egy nem fizető bérlővel szemben sajnos csak bizonyos feltételek fennállása esetén teheti meg a tulajdonos azt, hogy kilakoltatja a saját lakásából. Ilyen feltétel az, hogy bíróság vagy közjegyző által hozott, végrehajtható határozatnak kell a bérbeadó rendelkezésére állnia.

Ami elengedhetetlen: a szerződés

A lakáskiadás elengedhetetlen a dokumentáció. Az ügyvéd elmondta, miért fontos:

- Lakás bérleti szerződés nélkül mind a bérlő, mind a tulajdonos is kiszolgáltatott helyzetbe kerülhet. A lakáskiadással kapcsolatban két fontos jogszabályt kell megemlítenünk: a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényt (a továbbiakban: Ptk.) és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényt.

A Lakástörvény szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Mindig írásban - a jogokat és kötelezettségeket pontosan, a valós helyzetnek megfelelően rögzítve - érdemes szerződni. Sokan nem írnak szerződést az adófizetés elkerülése érdekében, de valójában a jogai érvényesítésekor csak még rosszabbul járhat az, aki írásbeli szerződés nélkül ad ki, illetve vesz bérbe egy bérleményt - felelte dr. Dobozy Lilla.

Gyakran megesik, hogy barátok vagy ismerősök ismerősei nem kötnek szerződést, esetleg valaki túl jóhiszemű, és minden írásbeli rögzítés nélkül átadja a lakást az új lakónak. Felmerül a kérdés, törvényes-e a lakáskiadás ilyen módon:

- Attól még, hogy nem került írásba foglalásra a szerződés, a szerződés létrejött. Fontos viszont, hogy a törvény szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Ha nem foglalják írásba a szerződést, akkor az semmis, tehát olyan, mintha meg sem kötötték volna. Azonban ha a felek nem foglalták írásba a szerződést, az mégis érvényes lesz abban az esetben, ha a bérbeadó átadta a lakás birtokát és elfogadta a bérleti díjat - tette hozzá az ügyvéd.

Ha a megbeszéltnél többen laknak a lakásban

Van úgy, hogy a bérbeadó tudomása és a szerződés szerint ott lakó illető mellé további személyek is beköltöznek a lakásba anélkül, hogy erről a tulajt értesítenék:

- A 21. § (1) szerint a bérlő a lakásba más személyt - a kiskorú gyermeke, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermeke kivételével - a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. Amennyiben a bérlő nem így jár el, úgy szerződésszegést követ el. Ennek következtében a tulajdonos írásban felszólíthatja a bérlőt, hogy a lakásban csak az tartózkodjon, akivel szerződésben áll, vagy a bérbeadó jogosult utólag a bérleti szerződésbe bevonni visszamenő hatállyal azt, akinek az ott lakásáról utólag szerez tudomást.

Noha elsőre szélsőségesnek tűnhet az eset, előfordul, hogy a lakó kiadja a bérelt lakást egy harmadik személynek. Itt első körben érdemes a köznyelvben elterjedt albérlő-főbérlő kifejezéseket is helyre tenni, még ha a mindennapi beszédben másként is alkalmazzák a fogalmakat:

- A bérbeadó a bérlet esetében a tulajdonos (főbérlő), az albérletnél pedig a bérlő. Az albérlet szó szerinti értelmezéséből is kiderül, hogy “al"-bérlet esetén csak bérlőtől bérelhető lakás/szoba, amihez nem mellesleg a tulajdonos hozzájárulása is szükséges.

Ha a tulajdonos hozzájárulása nélkül történt a bérbeadás, akkor felmondható a szerződés. Aki albérletbe adja a lakást, vagyis bérlőként kiadja egy harmadik személynek, az a bérbeadó felé teljes felelősséget vállal az albérlője tevékenységéért, tehát ha az albérlő okoz valamilyen gondot, kárt, akkor a bérbeadó nem az albérlőn fogja behajtani, hanem a bérlőn - mondta dr. Dobozy Lilla.

Ha a bérlő nem fizet, vagy késve teszi

Annak fejében, hogy az ingatlanban lakhasson, a bérbeadót hónapról hónapra bérleti díj illeti meg, amit a lakóval kötött szerződésben előzetesen rögzítettek.

Vannak esetek, hogy a bérlő mégsem tesz eleget ennek a fizetési kötelezettségnek. Az is előfordulhat, hogy a bérlő fizet, de csak késve, és rendszertelenül teszi, ami a lakástulajnak érthető módon nem felel meg:

- A tulajdonos a bérleti szerződésben arra vállalt kötelezettséget, hogy a tulajdonát képező lakás birtoklásának, illetve használatának jogát biztosítja a bérlő részére, vagyis amíg fennáll a bérleti szerződés, addig természetesen a bérlő a lakás használatáért cserébe köteles a bérleti szerződésben meghatározott bérleti díjakat megfizetni. Ha pedig a fizetési kötelezettségének határidőre nem tesz eleget, szerződésszegést követ el. Mindez viszont nem jogosítja fel a bérbeadót arra, hogy a szerződést kölcsönösen megszegje. A bérbeadó tehát továbbra is köteles tűrni, biztosítani, hogy a bérlő a lakását zavartalanul használja.

Nemfizetés esetén a megoldás a felmondás. A bérleti szerződést a rezsitartozásokra hivatkozva is fel lehet mondani. Ez a szerződés egyoldalú megszüntetését jelenti. Nagyon fontos azonban, hogy mikor, és hogyan mondja fel a tulajdonos a bérleti szerződést, melynek pontos feltételeit érdemes a szerződésben is rögzíteni.

A Lakástörvény kimondja, hogy ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.

A bérbeadót zálogjog illeti meg a bérlőnek a lakásban lévő vagyontárgyain, ha a bérlőnek akár rezsi- vagy bérletidíj-tartozása van a bérbeadó felé. A bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását.

Ezt követően fizetési meghagyás indítható, mivel általában ez kisebb értékű pénzkövetelés, ami a hárommillió forintot nem haladja meg.

Érdemes a bérlővel a szerződéskötéskor a közjegyző előtt egy kiköltözési nyilatkozatot tetetni, ugyanis ezzel a dokumentummal külön jogi eljárások nélkül is elindítható a kilakoltatás. Talán ez a leghasznosabb tanács, amit érdemes figyelembe venni kiadáskor - válaszolta az ügyvéd.

Ha rongálja a lakást vagy a berendezést

Miután a bérlő becsukta maga mögött az ajtót, a lakás tulajdonosa nehéz helyzetbe kerül: nem tudhatja, hogy új lakója vigyázni fog-e, és mennyire figyel majd oda a lakás vagy a bútorok épségére.

- Ha a bérlő neki felróható okból kárt okoz a bérelt ingatlanban, köteles az okozott kárt a bérbeadó részére megtéríteni. A bérbeadó jogosult előzetesen kauciót kérni a bérlőtől, melyet nem, vagy nem teljes egészében köteles visszafizetni a bérlő részére az általa történt károkozás esetén.

Ha a bérlő kárt okoz akár a lakásban, akár az épületben, akkor a bérbeadó követelheti a hiba kijavítását vagy a kár pénzben történő megtérítését.

Azt érdemes leszögezni, hogy amennyiben ebből vita van, akkor a bérbeadó érdeke lesz az eredeti állapot igazolása, azaz hogy milyen állapotban volt a lakás vagy a bútortok az átadáskor. Fontos az is, hogy itt tényleg a károkozásról beszélünk, tehát ha valami a normál használat mellett megy tönkre, azt nem követelheti a bérbeadó - mondta dr. Dobozy Lilla. Érdemes tehát a kiadás előtt részletes fotókat készíteni a lakásról és a bútorokról.

Ha nem engedi be a tulajdonost

A bérbeadónak joga van időről időre, előzetes időpont-egyeztetés után ellenőrizni ingatlana állapotát. Az a lakó, aki fittyet hány a szabályokra, akár ezt is megpróbálhatja megakadályozni. Az ügyvéd szerint így járhat el:

- A tulajdonos a rendeltetésszerű használatot évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal - a bérlő szükségtelen háborítása nélkül - ellenőrzi. A bérlő arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani és az ellenőrzést tűrni köteles. Ha pedig a bérlő a tűrési kötelezettségnek nem tesz eleget, szerződésszegést követ el, tehát a bérbeadó felmondhatja a szerződést, ha indokoltnak látja. 

Ha a lakó megszegi a házirendet

Minden társasházban létezik egy házirend, amelyet a lakók kötelesek betartani, néha azonban a bérlő nem így tesz:

- A bérlő az ingatlan használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Az ilyen esetek felszólítás útján rendezhetők, a kirívókat leszámítva.

Ha a bérlő nem akar elmenni

Ha a lakó nem tesz eleget kötelezettségeinek, vagy a tulaj egyszerűen másnak adná ki, esetleg maga használná a lakást a jövőben, megkérheti a lakót, hogy bizonyos idő múlva hagyja el a lakást. Előfordul, hogy a bérlők nem tesznek eleget a kérésnek, és nem hajlandók elhagyni az ingatlant:

- A lakáskiürítési per a leggyorsabb módja annak, hogy végrehajtható határozata legyen a tulajdonosnak a kiköltöztetésre.

Végül egy megszívlelendő tanács:

- Nem kell a végtelenségig tűrni, csupán jogi eszközöket alkalmazva kell rendezni a vitás helyzeteket - zárta gondolatait az ügyvéd.

Látványos felújítások

A felújítás néha csodát művel a lelakott ingatlannal: ezek a képek bizonyítják.

• albérlet
• ingatlan
• ügyvéd
• bérbeadás
• lakáskiadás
• jog
• konfliktus
• szerződés
• ügyvéd válaszol
• Otthon