A 9 legfontosabb kérdés a hitelfelvétellel kapcsolatban

Lakásvásárláskor számos kérdés merülhet fel a kölcsönnel kapcsolatban: milyen kritériumokat támaszt a bank a magánszemélyekkel, illetve a vállalkozókkal szemben? Mi alapján vizsgálják a hitelképességet és vajon számít-e, ha csak első lakásvásárló vagy? Kocsó Viktória, az OVB Kft. fiókvezetője ezekre a kérdésekre ad választ.

Van különbség első vagy sokadik lakás között?

Lakáshitel igénylésekor a banki szabályokat figyelembe véve semmilyen előnnyel vagy hátránnyal nem jár, ha valaki az első lakását vásárolja meg.

Előny mindössze a vagyonszerzési illetéknél jelentkezik, bizonyos feltételek - például az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg - érvényesülése esetén 40 ezer forint illetékkedvezményt enged meg a jogszabály. Az első lakást megvásárlókra is ugyanazon feltételek vonatkoznak, mint az x-edik lakást banki hitelből megvásárló személyre.

Melyek az alapvető banki elvárások?

Nyilvánvaló elvárása a banknak, hogy az adós olyan cselekvőképes személy legyen, aki betöltötte a minimum 18-21. életévét - ez bankonként eltérő -, a piacon ugyanis 65 és 72 éves maximum lejárati korokkal engedélyeznek hitelkérelmeket. A hazai banki finanszírozási szabályok fejlődésének folyamán már az sem jelent problémát, ha valaki még nem magyar állampolgár vagy nem devizabelföldi személy, hiszen egyes hazai bankok Magyarország területén fekvő ingatlan megvásárlására az ilyen személyeknek is nyújtanak hitelt.

Igazolt jövedelem nélkül is hitelhez juthat egy vállalkozó?

Amennyiben a vállalkozó legalább a minimálbér után fizet adót és járulékokat, valamint nincsen köztartozása, akkor ugyanolyan feltételekkel kaphat hitelt, mint egy minimálbéres alkalmazott.
Sőt egyes bankok a vállalkozói folyószámlán megjelenő bevételekkel is számolnak a bírálat során. Az olyan vállalkozóknak is lehetőségük van azonban banki hitelt felvenni, akiknek nincs leigazolható jövedelmük, vagy köztartozásuk van és nem kapnak az APEH-től nullás igazolást.

Egyes jövedelemigazolás nélkül nyújtott hiteleknél ugyanis nem vizsgálják a köztartozásokat, mindössze annyit vizsgál a bank, hogy a folyósítás napján teljesen tehermentes legyen az ingatlan.

Valóban pluszkiadásokkal kell számolni a számunkra nem megfelelő banknál?

Bank és bank között jelentős különbségek lehetnek, így például a hitelezési szabályokban - például abban, hogy hogyan számolnak a leigazolt jövedelemmel a bírálat során, az ingatlan hány százalékát adják meg hitelként a jövedelemigazolási formáktól függően. Eltérés lehet továbbá a bankoknál akár a kondíciókban - a kamat mértékében, de akár a kezelési költség számításának módjában is -, valamint a devizahiteleknél alkalmazott folyósítási és törlesztési árfolyam különbségében is lényeges eltéréseket találni. Ezek a különbségek bizony nagyobb összegű hitel felvétele esetén jelentős pluszkiadást eredményeznek, ha rossz bank mellett dönt a hitelfelvevő.

Jövedelemigazolás nélkül is kölcsönhöz lehet jutni?

Jelenleg már jövedelemigazolás és bármilyen közüzemi számla bemutatása nélkül is kapható hitel lakás- és szabad felhasználású célra is, ám nem az összes banknál.
Jövedelemigazolás nélküli hitel esetén azonban ugyanarra az ingatlanra akár 20%-kal kevesebb hitelt nyújt a bank, mintha legalább a minimálbért leigazolta volna az adós. Másrészt a jövedelemigazolás nélküli hitelek drágábbak is: van olyan bank, ahol csak az egyszeri folyósítási jutalék magasabb, de olyan bank is akad, ahol a teljes futamidőre kamatfelárat alkalmaznak.

Segíthet az állami támogatás az önerővel nem rendelkezőknek?

Akinek egyáltalán nincs vagy nem megfelelő mértékű az "önereje", az növelheti a felvehető hitel nagyságát egy kiegészítő fedezet az ügyletbe való bevonásával, vagy - amennyiben a jogszabályi feltételeknek megfelel -, állami támogatással - szocpollal, félszocpollal -, esetleg állami kezességvállalási formákkal kaphat megoldást a kevés önerővel történő lakásvásárláshoz.

Magasabb leigazolt bérnél kevesebb önerőt kér a bank?

A hitel mértéke attól is függ, hogy mennyi az önerőd, és mekkora vételárú lakást kívánsz megvenni. Minél magasabb a leigazolt jövedelmed, annál kevesebb önerőre van szükség egy ingatlan megvásárlásához. Általában a hitel feltétele, hogy legalább három hónapja állandó munkahelyed legyen, és legalább a mindenkori minimálbért elérő nettó jövedelemmel rendelkezz. Nagyobb hitel igénylésekor azonban általában magasabb az elvárt minimumális nettó fizetés is, ennek igazolására a bank munkáltatói jövedelemigazolást és az utolsó néhány - három vagy hat - hónap bankszámlakivonatát is bekérheti. Kis hitelösszeg esetében azonban, ha nem átutalással kapod a fizetésed, és a közüzemi díjakat sem innen fizeted, akkor a bankok ettől általában eltekintenek a piacon nemrégen megjelent "gyors" vagy "egyszerű" fantázianevekkel címkézett, szabad felhasználású hitelek esetében.

Hitelbírálatnál vizsgálhatják a közüzemi és telefonszámlákat?

Egyes pénzintézetnél közüzemi számlát is be kell mutatni, illetve a befizetett csekket - átutalók esetén a bankszámla kivonatát.

Érdemes odafigyelni a befizetések határidejére, mivel azt is ellenőrizhetik. Kérhet a bank vezetékes otthoni vagy munkahelyi telefonszámot, vagy saját előfizetésű mobiltelefonszámot is, ezek számláit, illetve a befizetést igazoló csekkeit pedig ugyancsak kérhetik. Hitelbírálatkor a számlán mutatkozó elmaradás nem jó pont, de egyébként nincs kommunikáció a bankok és a mobilszolgáltatók között. Az olyan hitelügyeknél, amelyhez pluszfedezet - másik ingatlan - vagy kezes bevonását kéri a bank, a vonatkozó papírokat, például az ingatlanról a tulajdoni lapot, helyszínrajzot, alaprajzot, valamint a kezes esetében jövedelemigazolást is be kell mutatni.

Mennyire veszélyes valótlan adatokkal fordulni a pénzintézetekhez?

A bankot kijátszani nem lehet, és nem is érdemes ilyesmivel próbálkozni, hiszen a hitelkérelem során valótlan adat közlése esetén is azonnal felkerül ez a tény a KHR-be, a Központi Hitelinformációs Rendszerbe.

A pénzügyi tanácsadó feladata nem az, hogy a szabályok kijátszására buzdítsa az ügyfelet, hanem az, hogy a banki hitelezési szabályzatokkal tisztában legyen, és megtalálja, melyik banknál milyen módon lehet sikeresen a hitelfolyósításig eljuttatni egy-egy bonyolultabb hiteligényt.

• tévhit
• hitel
• kedvezmény
• lakásvásárlás
• lakás- és pénzügyek
• Otthon