Az 5 legjobb út a saját lakáshoz

Nehéz manapság olyan konstrukciót találni, amelynek esetében nincs szükség nagyobb összegű megtakarításra vagy több millió forintnyi önerőre ahhoz, hogy végre hozzájuthass egy saját otthonhoz.

Érdemes nyitott szemmel járnod, hiszen hitel és hitel között is nagy különbségek vannak, nem is beszélve arról, hogy nem mindig egy hatalmas kölcsön felvétele az egyetlen megoldás arra, hogy lakáshoz juss.

Nem a te terhed...

Bár a legelterjedtebbnek tartott és a legkivitelezhetőbbnek tűnő lakásszerzési mód a lakáshitel felvétele, mielőtt fejet hajtasz, érdemes alaposabban körülnézned a hitelpiacon. Nem mindegy ugyanis, hogy a szükséges összeg hány százalékát biztosítja számodra a bank, hiszen ha csak a lakás értékének 80%-ával megegyező mértékű kölcsönt tudsz felvenni, akkor a hiányzó egy-két milliót még mindig elő kell teremtened.
Bizonyos esetekben, illetve bizonyos hitelkonstrukciókban azonban lehetőség van arra, hogy a bank a vételár egészét a rendelkezésedre bocsássa.

Erre a legjobb példa a jelzáloghitel, mely esetében a hitel fedezeteként jelzálogjoggal terheli a bank az ingatlant. A fedezet lehet a megvásárolandó otthon is, ha azonban biztosra akarsz menni, érdemes pótingatlant is bevonni az ügyletbe: ez lehet az élettársad vagy éppen a szüleid nevén, a lényeg, hogy kezesként részt vegyenek a kölcsön felvételében. Ha valamilyen készpénz-jellegű támogatásra is sikerül szert tenned - legyen az szocpol vagy bármilyen más önkormányzati támogatás -, az a jelzáloghitelek esetében felhasználható önerőként, de pótingatlan mellett - főként akkor, ha annak értéke magasabb, mint a megvásárolandó vételára - általában lehetőség van a 100%-os finanszírozásra.

Lízing adókedvezménnyel

Amekkora érdeklődés övezte hazai megjelenésekor az ingatlanlízinget, annyian csalódtak benne, amikor körvonalazódni látszott: éppen azoknak nem jelent megoldást, akiket megcéloznak vele. A magas, havonta fizetendő törlesztőrészletek sokakat elriasztottak, pedig a lízing is rejteget meglepetéseket!
Először is tudni kell, hogy a lízingnek alapvetően két típusa ismert: a nyílt és a zárt végű konstrukció. Mindkét változatban a lízingcég vásárolja meg az ingatlant és birtokolja annak tulajdonjogát, az utóbbi esetében azonban a "futamidő" lejártával az ingatlan tulajdonjoga a lízingelőre száll át. A lakásszerzéshez így nincs szükség önerőre, továbbá az sem elhanyagolandó tény, hogy a zárt végű lízing esetében adókedvezmény is igénybe vehető azoknak, akik eladták előző otthonukat, és annak árát új lakás vásárlására fordítanák. Ebben az esetben a vonatkozó törvény lehetőséget ad arra, hogy az eladásból befolyt összeg után ne kelljen adót fizetned abban az esetben, ha a pénzt 5 éven belül egy új lakás lízingelésére fordítod. A kedvezményt ráadásul akkor is igénybe veheted, ha az összeg csak egy részét költöd lakásra.

Amikor a munkahelyed támogat

Nem egy munkáltató nyújt kedvező kamatozású vagy kamatmentes hitelt az alkalmazottjainak. Ha te is ebben a szerencsés helyzetben vagy, akkor szintén a zárt végű lízing lehetőségét érdemes igénybe venned, ebben az esetben ugyanis kamatkedvezményben részesülhetsz. A kölcsön lakáscélra történő felhasználásakor ugyanis - a zárt végű lízing ennek minősül - a kamatkedvezmény nem számít jövedelemnek, azaz csökken a személyi jövedelemadó alapja. Gond csak akkor van, ha a munkáltató a kölcsön fedezeteként jelzálogjogot jegyeztet be a lakásra, lízingelni ugyanis csak per-, igény- és tehermentes ingatlant lehet.

Akkor is érdemes a zárt végű lízinget választanod, ha a munkáltatód vissza nem térítendő támogatást nyújt. Mint ahogy említettük, a zárt végű konstrukcióban való ingatlanszerzés lakáscélú felhasználásnak számít, így az ilyen formában kapott és "befektetett" jövedelem szintén adómentes.

Ritka, de létezik

Bár ritkább módja az ingatlanszerzésnek, az ingatlan ajándékozása mégis szót érdemel. Már csak azért is, mert nem tudhatod, hogy az éppen költöző nagynénéd, vagy bármelyik, nyugdíjas otthonba költöző rokonod mikor dönt úgy, te leszel a tulajdonosa az otthonának. És azért sem árt ismerned az ingatlanszerzés ezen formáját, mert közelről már korántsem olyan szép, mint amilyennek tűnik első hallásra.
Az ajándékozással, mint jogi fogalommal kapcsolatban tudnod kell, hogy - főként ingatlan ajándékozása esetén - sohasem egyoldalú. Az tehát nem elég, ha az ajándékozó szóban "neked adja" a lakását: az ajándékozás tényét egy, az ajándékozó és a megajándékozott által aláírt, az adásvételi szerződésekhez hasonlóan ügyvéd által ellenjegyzett és közjegyző által bejegyzett ajándékozási szerződés rögzíti, mely kimondja, hogy az ajándékozó átruházza rád a lakása tulajdoni jogát. Ahhoz pedig, hogy valóban tulajdonossá válj, a tulajdonjog átruházása tényének földhivatali bejegyzése szükséges.

Az ajándékozási szerződés alapvető sajátossága az ingyenesség, az ajándékozó semmilyen ellenszolgáltatást nem kérhet. A bökkenő azonban az, hogy bármennyire is idillinek tűnik a dolog, az ajándékba kapott ingatlan után fizetendő illeték mértéke igen magas: az ajándékozó és az ajándékozott közötti rokoni kapcsolattól függően a mértéke 18 millió forint alatti értékű lakás esetében a - törvényi szempontok szerint - csökkentett forgalmi érték 11-21%-a között alakul, de elérheti akár a forgalmi érték 40%-át is. Bár ez még mindig kevesebb, mint amekkora hitelt vennél fel.

Egyik szemem sír, a másik...

Sajnos, hasonló a helyzet az örökölt ingatlanokkal kapcsolatban is, melyek szintén illeték-kötelesek. Bár jó ingatlanszerzési módnak nyilvánvalóan nem nevezhető, el kell ismerni, hogy egy kilátástalan helyzetben lévő fiatalnak nagy könnyebbséget jelenthet egy lakás öröklése.

Az ajándékozott ingatlanok után fizetendő illetékeknél jóval kisebb mértékű illeték megfizetésére köteles az örökös, ráadásul a törvény különbséget tesz az ingó, illetve az ingatlan-hagyaték között. Így örökölt lakás után az illeték mértéke 18 millió forint alatti értékű ingatlan esetén - rokoni viszony függvényében - a forgalmi érték 2,5-8%-a között alakul, de elérheti akár a 21%-ot is. Kivételt jelent többek között az az eset, ha a haszonélvezeti jogot a túlélő házastárs örökli. Ekkor a hagyaték illetékmentes.

• tipp
• vásárlás
• hitel
• lízing
• önerő
• lakásvásárlás
• lakás- és pénzügyek
• Otthon