Ehhez nincs joga a főbérlőnek, hiába mondja: az ügyvéd szerint csak így szabályos

A lakásbérlés során már az elején érdemes mindkét félnek tudnia, hogy milyen jogok és kötelezettségek illetik meg őket. A legtöbb probléma abból fakad, hogy a felek nincsenek ezekkel tisztában.

Vannak ezenkívül extrém esetek is, amikor valamelyik fél ismeri a jogszabályokat, mégis visszaél a helyzettel. Dr. Sárvári Nóra ügyvédet kérdeztük arról, hogy milyen módon kerülhetők el a vitás helyzetek, mit enged, és mire kötelezi a feleket a jog.

Az bérlők jogai

Amikor bérleményt keres valaki, arra vágyik, hogy találjon magának egy kellemes otthont, ahol kipihenheti a mindennapok fáradalmait. Sajnos bérlőként sokan úgy érzik, hogy ki vannak szolgáltatva a lakás tulajdonosának – a közbeszédben állandósult megnevezéssel a bérbeadónak –, aki bármikor felmondhatja a szerződést, vagy megjelenhet a lakásban. Végignéztünk néhány tipikus helyzetet, amik a mindennapokban sokszor előfordulnak, hogyan kerülhetők el a problémás helyzetek, és ha már kialakult, hogyan lehet rendezni azokat.

–  A bérleti szerződést tanúk előtt és közjegyző előtt is írhatják a felek. Mi a kettő között a különbség? Előfordul, hogy a közjegyzői költséget a bérlőnek kell kifizetnie. Ez rendben van így?

– Szükséges rögzíteni, hogy jogszabály nem írja elő, hogy a bérleti szerződést teljes bizonyító erejű magán- vagy közokiratban kell elkészíteni, így tanúk és közjegyzői okirat nélkül is a szerződés érvényes és hatályos, az abban foglalt jogok gyakorolhatóak és kötelezettségek teljesítendők és számonkérhetőek. Míg a tanúk által aláírt okirat teljes bizonyító erejű magánokirat, a közjegyzői okirat teljes bizonyító erejű közokirat, a kettő között a bizonyítóerő különböző.

A közjegyző előtt kétirányú nyilatkozat tehető a bérlő részéről, így a tartozásainak megfizetésére vagy a kiköltözésre vonatkozó kötelezettségvállalás, így perindítás nélkül egy végrehajtási eljárásban ezek kikényszeríthetőek. Ám a végrehajtási törvény nemrégiben beiktatta a 183/A. §-t, mely szerint határozott idejű bérleti szerződések esetén a határozott idő lejártától számított hat hónapon belül a bérbeadó peres eljárás indítása nélkül végrehajtásban kérheti a kiürítést, ez azonban a felhalmozott tartozások végrehajtására nem alkalmas.

A közjegyzői okirat elkészítését a bérbeadó kérheti, azonban a feleknek erre vonatkozó megállapodása térhet ki arra, hogy ennek költségeit ki viseli. Erre vonatkozó jogszabályi előírás nincs.

–  A kulcsok átadása után sokszor felmerül, hogy a bérbeadó tarthat-e magánál kulcsot a lakáshoz, illetve mikor mehet be a kulcsok átadása után az bérleménybe? Mit tehet a bérlő, ha a tulajdonos rendszeresen bejár a lakásba, miközben a bérlő nem tartózkodik ott? Lecserélheti-e a zárat, és ha igen, milyen indokkal, kell-e kulcsot adnia ilyenkor a bérbeadónak?

– A lakástörvény, amely a bérleti szerződés speciális szabályait tartalmazza, a Ptk, általános szabályaihoz képest arról rendelkezik, hogy a bérbeadó a rendeltetésszerű használatot évente egyszer, vagy ha szerződésben a felek másképpen állapodtak meg, úgy több alkalommal ellenőrizheti. Ezt azonban csak a bérlő szükségtelen háborítása nélkül teheti, a bérlő pedig köteles az alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani és az ellenőrzést tűrni. A jogszabály szerint ez megfelelően irányadó a káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatti hibaelhárítás elvégzésére is. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó tarthat magánál kulcsot, de a bérlő hozzájárulása nélkül nem mehet be a bérleménybe.

–  Van-e joga a bérlőnek ahhoz, hogy később valakit maga mellé költöztessen? Ha ezt teszi, kell-e szólnia a bérbeadónak?

– A lakástörvény rendelkezései szerint a szerződésben szereplő személy tekintendő bérlőnek. A lakást több bérlő együttesen is bérelheti, ez esetben a bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják, kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. A bérleti szerződés megkötésekor a bérlőnek joga van a szerződésben megjelölni azon személyeket, akik a bérleménybe vele, mint bérlővel beköltöznek. Ezt követően a bérlő személye, illetve a beköltözők személye kizárólag a bérbeadó hozzájárulásával módosítható.

–  Ha elromlik a lakásban egy háztartási eszköz, például a mosógép, vagy a televízió, kinek kell szerelőt hívni, és kinek a költsége a javítás?

– A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról; az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról. A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó. Megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.

A jogszabály meghatározza, hogy mi minősül az épület központi berendezéseinek, lakásberendezésnek, mi minősül karbantartásnak és felújításnak.

Ezek részletszabályai:

A lakástörvény rendelkezései szerint a bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezéssel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. Rendeltetésszerű használatra a lakás akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő része és a lakásberendezések üzemképesek. 

Lakásberendezésnek a jogszabályban felsorolt berendezések minősülnek, így például főzőkészülék, fűtőberendezés, melegvíz-ellátó berendezés, szellőztető berendezés, beépített bútor, csengő, kapcsolók, csatlakozóaljzat.

A lakás központi berendezései a jogszabály szerint a központi fűtés és melegvíz-szolgáltatás, a víz-, csatorna- és gázvezeték, elektromos vezetékek, szellőztető berendezés, központi antenna, kaputelefon, lift, szemétgyűjtő, szennyvízberendezés. 

–  Ha valamelyik eszközt nem lehet megjavítani, akkor köteles-e a bérbeadó egy másik eszközt vinni a lakásba? Fel szokott merülni az állattartás kérdése, hogy tarthat-e állatot a bérlő az albérletben? További kérdés lehet, hogy átfestheti-e a falakat, vagy kicserélheti-e a berendezést?  Olyan is előfordul, hogy a bérlő szeretné átírni a saját nevére a közüzemi szerződéseket, megteheti-e ezt, illetve kötelezheti-e ilyesmire a bérbeadó?

– Mindezt a bérleti szerződés megkötésekor kell a feleknek tisztázni, ha erről előzetesen nem volt megállapodás, úgy ezekhez a bérbeadó utólagos hozzájárulását kell kérni.

–  Van-e joga a bérlőnek bejelentkeznie az albérletbe az állandó lakcíme megváltoztatásával, vagy tartózkodási hely megjelölésével, hogy a küldeményeit biztosan megkapja?

– Ahhoz, hogy a bérlő a bérleményt állandó lakcímeként vagy tartózkodási helyeként jelölje meg, szükséges a bérbeadó hozzájárulása és írásbeli nyilatkozata a bejelentőlapon. Ez esetben a lakcímkártya tartalmazza a bérlemény címét. Ahhoz, hogy a bérlő a küldeményeit megkapja, nem szükséges a bérleménybe bejelentkeznie, a posta a postaládára kirakott név esetén a postaládába kézbesíti a küldeményt függetlenül attól, hogy a bérlő az adott címen való tartózkodását milyen jogcímhez köti, és azt hogyan igazolja.

–  Mikor mondhatja fel a szerződést a bérbeadó?

– Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Ha viszont a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.

–  Van-e joga a bérlőnek az albérletben maradnia ezután, ha nem talál másik lakást?

– Lakásbérleti szerződésben, ha az nem minősül önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő bérleménynek, az általános szabályok szerint a bérbeadó nem köteles a bérleti szerződés megszűnésekor cserelakást felajánlani a bérlőnek. Erre kifejezett nyilatkozat kell a szerződésben, hogy ilyen jogot a bérlő gyakorolni tudja. A bérleti szerződés megszűnésekor a bérlő köteles az ingatlant a bérbeadó birtokába visszabocsátani.

(Képek: Getty Images Hungary.)

• albérlő jogai
• bérlő
• jogok
• főbérlő jogai
• Otthon